15年来广州楼价涨了近4倍

2019-09-06 19:29:00

市场支撑期:2001~2005年

2001年,通过住房制度改革,房地产市场体系逐步建立,福利住房分配时代结束,个人购房时代开始。国家采取住房消费扶持政策,积极促进房地产业的发展,促进商品房积压的消化,免征营业税、契税和商品房、写字楼、房屋管理费。此时,房地产业开始进入快速发展时期。

市场影响:广州房地产市场也处于起步阶段,住房改革的实施,国内需求的扩大,市场呈现出“价格下跌”的趋势。

2002年,住房公积金存贷款利率由4.59%降至4.05%;修订了“住房公积金管理条例”;加强了土地供应管理,严格控制了土地供应总量;恢复了土地增值税。

市场影响:当年房地产市场持续升温。广州楼市房价仍呈下降趋势,但跌幅放缓,成交量继续增长。

2003年6月,印发了第121号文件。加强房地产信贷,直到四证取得后才能发放贷款,提高二套房的首付比率。7月份,对出售的房屋征收房地产税。政策实施后,全国各地的房价开始出现异常的快速上涨。

市场影响:2003年广州房地产市场价格停止下跌反弹,销售面积达到909万平方米。

2005年3月,发布了8篇文章(旧国家8篇),大力调整住房供应结构,调整土地供应结构,增加普通商品房和经济型住房的土地供应。今年5月,7个部委的意见(新国法第8条)调整了住房转让环节的营业税政策,严格征收和管理税收。今年9月,银监会第212号文件收紧了房地产信托基金。

市场影响:当时,广州房价持续上涨,一、二房成交活跃。

 房价调控期:2006~2010年

2006年5月发布6条,国务院出台90/70限制政策,国家税务总局出台二手房企业税收政策。新一轮房地产监管开始。7月,建设部发布了171项“外商投资限制令”,打击房地产投资;第108条强制征收二手房转让个人所得税,进一步打击房地产投资。

市场影响:当时房价继续上涨。广州房地产市场投资者疯狂进入市场,开发商不断提高房价。

2007年1月,建设部规范了房地产经纪行业,国家税务总局清理了土地增值税,标志着2007年新一轮调控的开始。9月28日,中央银行与银监会联合发布住房贷款新政,规定第二套住房贷款首付不得低于40%,利率不得低于基准利率的1.1倍。“9.28房屋贷款新政”严厉打击炒楼活动。

市场影响:2007年10月之后,广州房地产市场进入调整阶段。2007年广州房地产市场平均成交价为8723元/平方米,比2006年增长64.7%,成交面积仅1081万平方米,成交量下降18%,“涨跌”现象明显。

2008年1月,国务院严厉打击土地囤积。自3月起,免征营业税、房地产税、城市土地使用税、廉租房和保障性住房印花税。从9.28住房贷款新政到2008年6月,广州房地产市场普遍呈现“价格平价下降”,下半年开始进入“量价下跌”时期。

市场影响:自2008年10月以来,中央政府出台了一系列鼓励住房消费、稳定房地产市场的政策,如降息、免税、首付等,为2009年房地产市场的复苏奠定了基础。

2009年12月,个人住房转让营业税免征期限从2年恢复到5年,财政部和国家税务总局颁布了“营业税减免细则”。随着一系列救市政策的逐步实施,市场预期不断提高,大量自负盈亏的需求得到释放、改善,投资型需求跟随市场,成交量和房价均被推高至历史高位。

市场影响:2009年,广州房地产市场成交量和成交量均超过2007年,创历史新高。全市十区二手房平均成交价格为9346元/平方米,比去年同期增长0.1%,单式住房成交量9783万平方米,比去年同期增长76.9%。2009年,广州土地市场经历了从底价到“地王”的戏剧性过程。

2010年1月,颁布了第十一条,国务院发布了“关于促进房地产市场稳定健康发展的通知”,明确两类抵押贷款的首付不得低于40%,贷款利率应严格按照风险定价确定。9月份,出台了史上最严格的房地产监管政策,暂停了第三次抵押贷款的发放;购房数量仅限于部分城市;推动了房地产税制改革试点。政策出台后,一线城市继续上升,二三线城市大幅上升。

市场影响:广州市第十区2010年商品房成交面积605万平方米,同比下降38%,平均成交价升至12479元/平方米,一个月同比增长34%。年度调控政策只抑制了交易量的上升,对房价的影响不大。

   灵活控制期:2011至2016年

2011年,国务院于2011年1月10日发布“国家11号”,严格管理两套住房贷款,首付比例不低于40%,加大对房地产贷款窗口的指导力度。1月26日,新“国家八件物品”限购价格。国务院办公厅发布“八条”,扩大购房限制范围,加大购房限制力度,要求直辖市、省会、单列城市、房价过高、上涨过快的城市在一定时间内实施限购政策。1月27日,个人住房房产税改革,房产税改革在上海、重庆等地采取了实质性措施。5月1日,一房价格在全国范围内实行.商品房销售可以在价格明显标出后自行降价,但价格上涨必须重新申报,二手房交易也要参照实施。7月21日,国务院发布土地市场“国家五条”,加强土地调控。

市场影响:2011年的购房贷款限制政策减少了需求,减缓了房价上涨的趋势。2011年,广州二手房市场平均挂牌价格为12725元/平方米,比去年同期增长2.6%,低于2003年至2010年15.4个百分点的年均增长率。

2013年2月20日,国务院常务会议发布了“新五”房地产市场调控条例。我们重申坚持以购买限制和贷款限制为核心的调控政策,坚决打击投机购房投资,要求各地公布年度房价控制目标。去年11月,广州市出台了最严格的限制购买“广州六房”的政策,将第二套住房的首付比例从连续两年提高到70%,连续三年支付社会保障的资格。2013年初成交量继续扩大,核心城市价格上涨,推出了“新中国五条”。此后,新政府上台,政策趋于稳定,调控更倾向于建立长期机制。

市场影响:2013年,广州市售出住宅93035套,均价13100元/平方米,比2012年的12264元/平方米增长8.1%,成功实现了房价控制目标。

2014年3月,李克强总理在3月5日的政府工作报告中提出:“根据不同的城市条件,要增加中小商品房和普通物业住房的供应,抑制投机投资需求,促进房地产市场的持续健康发展。”今年5月,央行要求各银行“优先满足居民家庭第一次购买普通商品房的贷款需求”。合理确定第一套贷款利率水平,“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

市场影响:2014年,在“史上最严格的购房限制”政策的作用下,广州房地产市场交易量从3月份开始下降到9月份的低谷,而库存开始攀升。尽管2014年广州房地产市场的新供应量比去年同期增长了30%,但在“广州六国”政策的作用下,年成交量下降了16%以上。

2015年3月30日,中央银行、住房和建设部和银监会联合发布通知,对拥有住房的家庭,应将最低首付比例调整至不低于40%,购房贷款尚未解决。3月27日,国土资源部住房建设部联合下发了一封救市信,严格控制土地供应规模,改善供求关系。3月30日,个人转让住房超过两年,免征营业税。

市场影响:2015年房地产市场的主要主题是“deinventory”。年初,中央政府设定了稳定住房消费的基调。在支持自用和改善住房需求的指导下,广州房地产市场越来越好。全市第一手房交易面积1079.46万平方米,较上年同期增长29.1%。平均交易价格为15089元/平方米,较上年同期上涨0.1%。广州第一手住房可销售面积914万平方米,库存周期为10.2个月,库存处于正常水平。

2016年2月2日,中国人民银行与银监会一道,决定将不实行购房限制的城市首付比例降至20%,第二套住房的最低首付比例降至30%。2月19日,财政部、国家税务总局和住房建设部发布了“关于调整房地产交易环节契税优惠政策的通知”,以减少个人购房前两套房的契税优惠;个人购房2年以上(含2年)的,免征营业税。

市场影响:住宅交易平均价格略有上涨,平均交易价格为15705元/平方米,较上年同期上涨7.6%。去年第一季度,广州房地产市场平均交易价格为14628元/平方米。

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