导语
在房地产市场接近峰值时，黑石集团斥资390亿美元从房地产大亨山姆•泽尔手中收购Equity Office。这件事发生在2007年2月份，仅仅数月后房地产信贷市场开始失控。
现在，泽尔又做了同样的事情。
10月底，他麾下房地产基金——Equity Residential，同意将23000多套公寓卖给Starwood Capital，售价54亿美元。这桩出售在Starwood Capital资产投资组合中占据20%的份额。
在不久的将来，Equity Residential计划再卖掉4700多套公寓。筹来的绝大多数资金将于2016年以股息派发的方式返还到投资者手中。泽尔管理的另外一只房地产基金Equity Commonwealth，自2月份以来已卖掉价值17亿美元的办公地产。该基金计划通过在未来数年内卖掉更多地产再筹资13亿美元。
近些年来房地产价格上行，泽尔大规模出售非核心资产。不过，他并没有把筹来的资金用于再投资，而是将大多数的现金返回到投资者手中。他所传递出的信息很清晰——到了该卖的时候了！
高价格+加息=卖的时候
2008年全球金融危机爆发之后，房地产投资信托一直是最热门的投资部门。统计数据显示，房地产投资信托价格较比2009年3月触及的低位增长286%，而同一期间标准普尔500指数涨幅为209%。房地产价格从美联储大刀阔斧的刺激计划和近乎于零的超低利率货币政策中获得巨大好处。
Real Capital Analytics发布的数据显示，美国商业地产价格8月份触及纪录最高水平，增长14.5%。高价格已经催生出创纪录的低资本化率(资本化率用于衡量一处房产的收益率，计算公式为年度收入除以房地产价值)。9月份，美国所有房地产类型的平均资本化率触及5.25%。
此项数据的高低，和美联储的一举一动有着密切的关系。现如今，美联储被逼到了墙角。一方面，他们看到房产价值和股票市场大幅攀升。另一方面，实际经济增长似乎停滞不前。年初至今，美联储一直在努力暗示该央行将退出宽松货币政策。然而，疲软的国内经济数据，以及全球经济增长将继续减速的担忧，令美联储的官员们犹豫不决。
不过，美联储或将加息的可能性，仍让房地产投资信托的投资者们按下暂停键。上行的利率，会削弱房地产投资信托股息收益率的吸引力。同时，投资者对更安全选择(比如国债)的兴趣将呈现上行轨迹。
此外，利率的上行，将让新并购交易和房地产开发融资变得更昂贵。
警报信号
年初至今，标准普尔美国房地产投资信托指数的表现，不及标准普尔500基准指数的表现。自2009年以来，该指数的表现两次不及基准指数，一次发生在2009年，另一次发生在2013年。两次都发生在美联储开始退出大规模的债券购买计划。
山姆•泽尔并不孤单。在过去的12个月内，了解内幕的人是标准普尔美国房地产投资信托指数中前十大基金中9只基金股票的净卖家。机构资金也开始跟着撤出房地产市场。最近公布的季度文件显示，标准普尔美国房地产投资信托指数中前十大基金中5只基金都遭遇了机构投资者的净流出。
8月份，Vornado Realty Trust首席执行官Steven Roth曾指出，“眼下，聪明的投资者正在开始累积现金。”(米娜)
来源：腾讯财经
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