魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（简称：专项计划）于2017年1月10日成立，募集资金为35000万元。采用“信托+专项计划”双SPV结构。通过信托把未来不确定的收益权转化为标准的债权，通过专项计划发行资产支持证券。
——1——
资产支持证券的基本情况
专项计划资产支持证券分为专项计划优先级资产支持证券和专项计划次级资产支持证券。其中，优先级资产支持证券根据存续期限不同进一步分为专项计划优先01挡资产支持证券（简称：魔方01）、专项计划优先02挡资产支持证券（简称：魔方02）、专项计划优先03挡资产支持证券（简称：魔方03）共3挡产品。
产品 全称 | 魔方公寓信托受益权资产支持专项计划优先01挡资产支持证券 | 魔方公寓信托受益权资产支持专项计划优先02挡资产支持证券 | 魔方公寓信托受益权资产支持专项计划优先03挡资产支持证券 | 魔方公寓信托受益权资产支持专项计划次级资产支持证券 |
证券 简称 | 魔方01 | 魔方02 | 魔方03 | 魔方04 |
证券 代码 | 142682 | 142683 | 142684 | 142685 |
发行量 （亿元） | 1 | 1 | 1.15 | 0.35 |
期限（天） | 365（1年） | 730（2年） | 1095（3年） | 1095（3年） |
计划起息日 | 2017.1.10 | 2017.1.10 | 2017.1.10 | 2017.1.10 |
到期日 | 2018.1.10 | 2019.1．10 | 2020.1.10 | 2020.1.10 |
年化收益率（%） | 4.8 | 5.0 | 5.4 | —— |
利息 种类 | 固定利率 | 固定利率 | 固定利率 | —— |
付息 方式 | 按季付息（计划起息日起，每隔三月付息一次） | 按季付息（计划起息日起，每隔三月付息一次） | 按季付息（计划起息日起，每隔三月付息一次） | 到期获得所有剩余收益 |
总付息次数 | 4 | 8 | 12 | —— |
发行价格（元） | 100 | 100 | 100 | 100 |
收益分配日期 | 2017年4月10日 2017年7月10日 2017年10月10日 2018年1月10日 | 2017年4月10日 2017年7月10日 2017年10月10日 2018年1月10日 2018年4月10日 2018年7月10日 2018年10月10日 2019年1月10日
| 2017年4月10日 2017年7月10日 2017年10月10日 2018年1月10日 2018年4月10日 2018年7月10日 2018年10月10日 2019年1月10日 2019年4月10日 2019年7月10日 2019年10月10日 2020年1月10日 | 不设预期还本付息日，到期获得所有剩余收益 |
若该日为非工作日则为该日后的第一个工作日 | ||||
信用 等级 | AAA | AAA | AAA | —— |
管理人 | 北京方正富邦创融资产管理有限公司 | |||
交易场所 | 优先级资产支持证券将在上交所固定收益证券综合电子平台进行转让交易；除非根据生效判决或裁定或管理人事先的书面同意，原始权益人或指定机构认购次级资产支持证券后，不得转让其所持任何部分或全部次级资产支持证券 |
——2——
专项计划的交易结构
此专项计划采用“信托+专项计划”的双SPV结构，具体如下图：
魔方南京签署《自己委托合同》，以固有资金3.85亿元委托至中航信托，设立指定用途型事务管理类单一信托“中航信托天顺（2016）61号魔方公寓信托贷款单一资金信托”，从而拥有该信托计划100%信托受益权，中航信托作为该信托计划的受托人仅根据委托人的有效指令承担一般事务管理类责任。
中航信托与信托借款人魔方中国、魔方北京、魔方上海、魔方广州分别签订《信托贷款合同》向借款人发放信托贷款。该四笔信托贷款的贷款金额分别为0.87亿元、0.84亿元、1.16亿元、0.98亿元，年利率均为：第一年6%、第二年8%、第三年10%，采用一次性放款，按季度偿还本息的方式。
借款人以公寓物业在特定期间的分租租金收入（包括短期租赁客户应支付之公寓使用费、物业费）等应收账款质押给中航信托，以作为信托贷款的还款来源。，。
魔方中国为借款人按期足额偿还《信托贷款合同》项下约定的信托贷款本金及利息等款项的还款义务承担差额支付义务；并为《信托贷款合同》项下任一借款人出现日常运营资金困难或不足的情况，向借款人提供流动性支持以确保其能够有效开展日常运营。
中合担保为借款人按期足额偿还本金及利息等款项的还款义务承担不可撤销的连带责任保证担保。
计划管理人设立魔方公寓信托受益权资产支持专项计划，以募集资金购买魔方南京持有的上述100%信托受益权，管理人与魔方南京签署《信托受益权》转让合同，交易完成后，专项计划获得对应的信托受益权。资产支持证券投资者认购专项计划。
专项计划存续期间，，并于信托还款日偿还至信托账户。如不足当期应还本息，则由魔方中国补足或由中合担保履行担保义务。
中航信托收到贷款本息后，扣除当期必要信托费用后全部分配给信托受益人，即专项计划。
管理人根据相关文件约定，支付相关费用后，按照约定的顺序向优先级或次级资产支持证券持有人分配当期应分配本金和利息。
——3——
物业情况
专项计划基础资产信托受益权对应的信托贷款还款来源包括魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30除物业部分房间的租金收入。4家魔方公寓管理公司自2012年起陆续取得位于北京、上海、南京、广州、杭州、苏州、深圳、武汉8个城市的30处物业的长期租赁权，根据《房屋所有权证》30处物业合计租赁面积为129263.27平方米，房间数为4107间，其中入池房间数为4014间。
城市 | 入池公寓项目数量 | 可出租房间数 | 房间数占比 |
北京市 | 5 | 695 | 17.31% |
上海市 | 8 | 1091 | 27.18% |
南京市 | 5 | 499 | 12.43% |
广州市 | 4 | 401 | 9.99% |
杭州市 | 1 | 94 | 2.34% |
苏州市 | 3 | 514 | 12.81% |
深圳市 | 2 | 510 | 12.71% |
武汉市 | 2 | 210 | 5.23 |
总计 | 30 | 4014 | 100% |
——4——
信用增级方式
专项计划存续期间现金流公寓租金收入超额覆盖
本专项计划的基础资产整体转让给了管理人，信托受益权所对应的现金流来源系信托存续期间魔方公寓出租房屋所产生的租金收入。在质押期间出租房屋所产生的租金收入及相对应的信托受益权收入规模能够对于优先级证券当期本息支付形成超额覆盖。
租金应收账款质押
根据信托贷款合同的约定，在信托贷款存续期间，四家信托借款人在此期间以期各自持有的可出租房间出租而产生的租金收入应收账款质押给中航信托，作为信托贷款的还款保证之一。为此，中航信托需要与这四家信托借款人签署《应收账款质押合同》，并向中国人民银行征信中心中征动产融资统一登记平台申请办理应收账款质押登记。
魔方中国差额支付及流动性支持
在信托贷款存续期间，魔方中国作为信托借款人或其他三家信托借款人的控股股东（直接或间接），应当就信托贷款的偿还，向中航信托承担差额支付义务，即：在信托贷款存续期间，如果发生差额支付启动事件，则魔方中国应在收到中航信托发出的《支付通知书》后，向《信托贷款合同》中约定的信托账户进行差额支付。魔方中国承担的差额支付义务的累积额度上限为全部应付未付的信托贷款本金（总计人民币3.85亿元整）及利息、罚息、复利、违约金、在信托贷款项下或与信托贷款有关而欠偿债权人的其他款项、保管担保财产和实现担保物权的费用等。
同时，如果信托贷款合同项下任一借款人出现日常运营资金困难或不足的情况，则魔方中国应通过股权投资、贷款或中航信托认可的其他合法合规方式，向借款人提供流动性支持以确保其能够有效开展日常运营。
中合担保连带责任保证担保
在信托贷款存续期间，中合担保应当为信托贷款合同项下四家信托借款人到期应付的合计人民币3.5亿元本金及相应的利息偿还提供连带责任担保，。为此，中航信托与中合担保前述保证合同。
证券的优先/次级结构化分层
本专项计划安排了优先/次级的证券分层设计，根据专项计划的安排，优先级资产支持证券的预期收益和本金将优先于次级资产支持证券获得偿付，在专项计划终止后进行清算分配时也遵循优先级资产支持证券有限受偿的顺序。
触发顺序说明
信用增级措施是指在基础资产现金流不能达到预计目标时有助于保证资产支持证券本息兑付的安排。
对于优先级资产支持证券，触发顺序依次为专项计划存续期间现金流公寓租金收入超额覆盖、租金应收账款质押、魔方中国差额支付、中合担保连带责任保证担保、证券的优先/次级结构化分层。
对于次级资产支持证券，触发顺序依次为专项计划存续期间现金流公寓租金收入超额覆盖、租金应收账款质押、魔方中国差额支付。
——5——
总结
此案例为长租公寓可持续健康稳定的发展指明了一个发展方向，目前，国家大力支持住房租赁市场的发展，出台一系列相关利好政策，加快培育和发展住房租赁市场、允许保险资金进入长租公寓行业、加快长租公寓行业与金融市场的对接、加大市场长租公寓供应量等等一系列的措施。但由于目前我国财政收入对于土地财政的依赖，低成本的纯租赁自持用地尚未全面实施，这也会导致长租行业前期投资成本高、租金回报率低、投资回报周期长的问题。
目前，包括深圳、北京、上海等人口净流入大的城市都在加快租赁房屋的供应，措施包括出让租赁用地、配建租赁房屋、集体建设用地建设租赁房屋等一系列措施，相信未来公寓出租行业与金融体系的结合会越来越紧密，回报率会进入相对合理稳定的水平。