银行陆续停止房贷业务, 还有多少韭菜跑步接盘?走势和逻辑:2018中国楼市向何方?

银行陆续停止房贷业务，是银行没钱还是房子不值钱了？

在广州，上个月首套上浮40%的恒生银行，继明确不做二套房贷以后，这个月彻底宣告不做房贷。一向稳妥的交通银行，也宣布“暂不受理房贷”。

在重庆，不少银行已经停止了二套房贷款业务。

在全国，几乎所有银行在房贷利率方面都有上浮的调整，并且不低于20家银行暂停了住房贷款。

早几天，央行发布的货币执行报告显示，4月份居民中长期贷款新增3543亿元，同比和环比均回落。居民中长期贷款主要为住房按揭贷款，这意味着4月新增购房贷款体量正在缩减。并且，按照这趋势，将越来越多的银行加入了暂停受理房贷行列。

一边是火热难耐的楼市——二线城市几千人抢一套房，

三四线城市房价翻倍暴涨

一边是脸色越来越冰冷的银行，不断上调房贷利率，或者干脆就停了房贷。是房子越来越不值钱了？还是银行没钱了？

答案是两者都有，也有其他的原因。

美国经济早就进入了加息周期。2017年，美联储进行三次加息。2018年3月22日凌晨2时，美联储宣布上调联邦基金利率25个基点至1.5%-1.75%，这是2008年以来的第6次加息，也是今年以来的第1次加息。按照美联储的声明，2018年维持3~4次加息计划。

美债是由美国财政部向全世界发行的美国国债，分不同期限，期限越长收益越高。由于美债是世界上信用最好的债券，风险也是最低的，也正因此，美债收益普遍偏低。其中，十年期美债的收益率，已经成为全球参照的“无风险收益率”。

加息会提高利率，美债收益率也会跟着上涨。4月份，十年期美国债券收益率自2014年1月以来首次突破3%。

全球的，都参照无风险收益率进行定价。美债收益率持续走高，全球利率也会跟着水涨船高。

那其他国家的央妈能否拒绝紧跟美国的步伐进行加息呢？

如果不同步加息，其他国家（包括中国）跟美国之间的利差丧失优势，形成与贬值预期，给国内经济带来的影响是致命的。近期的港元保卫战很残酷地呈现着这一点。

今年开始，港币兑美元屡屡跌破33年来新低，数次触及官方设定的7.85底线。

原因在于，美联储加息后，港币和美元的利差到了1%。这意味着，只要把港币换成美元，就马上可以多赚1个点的利息。对于各金融机构而言，这简单快捷，没有任何风险的套利。所以，市场不断开始抛港币换美元。

由于香港楼市和股市都处于高位，持续，香港的高位将无法维持。因此，调控货币的香港金管局只能不断地买入港元港币做空者。

所以，全球的央妈虽然都很看不惯美联储，但确实也干不掉它。因为现在是美元霸权的时代。美联储加息，你也只能紧跟着步伐加息，否则出现利差问题，你会输得很惨。

从2017年2月起，为了应对美联储加息，中国人民银行就陆续提高公开操作市场利率。2018年3月22日美联储加息后，第二天中国人民银行就小幅上行了5个基点。紧接着，央行发布公告称，商业银行存款将放开利率上限，相当于让银行自己决定存贷款利率。这，是比加息还猛的加息。

随着加息周期的推进，利率不断上涨。利率上涨，意味着钱变贵了。钱变贵了，供给就变少，意味着对钱的需求正在逐步增大，这本身就会出现钱荒了。加上目前存款流失越来越严重。

4月居民存款大降1.32万亿元，余额为67.4万亿元，为历史单月最大降幅。目前各项存款余额的同比增速已经降至1979年以来的最低水平。个人储蓄存款方面，居民的储蓄率由2010年的16%下降到2017年的7.7%。

一个是股票、基金、P2P等理财类产品，越来越少的人愿意把钱放在银行里存着。货币基金余额宝去年年底的规模达到1.58万亿，比招商银行的存款总额还要高。而类似于余额宝一类的货币基金，规模高达7万多亿元。

一个是房贷。银行内中长期贷款，主要是以住房贷款为主。2016年新增中长期贷款为5.7万亿元，短期贷款为6500亿元，当年的居民新增存款为5.16亿；2017年中长期贷款为5.3万亿元，短期贷款1.8万亿，当年居民新增存款为4.6万亿元。

这可以看出，两年来，居民存钱的总额比贷款的总额要低。并且新增居民贷款，基本上都是以房贷为主。这让人看得一身冷汗。存进去的钱，都被人们用来加杠杆买房了。

在这些背景下，4月份的博鳌亚洲论坛上，央行行长易纲表示银行存贷款利率进行市场化改革，让银行自己决定存贷款利率。

这意味着，银行可以自行提高利率去拉存款了，所以发生了无比惨烈的存款大战。四大行一年期30万元大额存单的存款利率上浮45%，股份制银行100万元大额存单的存款利率上浮到50%，部分城商行甚至已经上浮到55%。

所以，一边是利率不断上涨，一边是存款在流失，并且为了带来新存款，存款利率进一步上涨。成本高企，供给有限。

住房按揭贷款基准利率是4.9%，这对于大部分银行已属于低利润产品。用人话来说就是，房贷利率对于银行来说已经偏低了。银行现在有了不少利率更高的选择，很多银行开始在零售领域逐步提高个人经营性贷款的比重。

在这种情况下，银行在贷款结构方面会去做极大调整，房贷所占据的居民存款比例必然会大幅下降。因为如果人们将钱都投入房产，随着居民负债率的上升，银行的存款吸储能力也会相应下降。

对于出现了部分银行暂停房贷，银行也存在对房屋估值不足以覆盖贷款的预判。毕竟房贷占比过高，让楼市有沦为一个赌场的可能。但不管如何，在国内的宏观调控下，不可能银行全面停止房贷的。

只是，严控放款数量，利率持续走高，势在必然。

房地产市场还有多少韭菜跑步接盘？

世间常有匪夷所思的现象，中国的房地产市场专治各种不服，但2000年金融史上没有什么能逃得过常识。

无论是新常态还是供给侧改革之说，无不要求去产能、去库存、去杠杆，但在实际的经济运行中，美林时钟被转给了电风扇。中国经济最应该去杠杆的是谁？显然就是房地产。

　　图1：房地产市场的杠杆向个人购房者转移，风险正向居民转移

但现实很讽刺，最应去杠杆的市场，恰恰仍在加杠杆。房地产吸纳了大量的银行信贷和表外融资。房价还在涨，地王还在频频出现。为何是这样，无非都是买房的人在托底。从这几年的购房贷款增长占比看，实质上是移杠杆，正向个人购房者转移，风险正向居民转移。

牛熊交易室统计显示，2014年四季度以来，房地产市场上，，自2014年9月底央行为首的官方拯救房地产市场以来，2014年4季度购房贷款占居民中长期贷款比例顿时从3季度55%飙升至85%，一直到2015年底期间该数据未曾低过76%。也就是说，80%左右的居民借贷都是用于买房了。

　　表1:

，5月信贷大增9855亿，居民部门买房成为推动信贷规模增长的主要力量。但5月住宅销售额同比增速达53.4%，较上4月有所放缓，且6月以来继续放缓。

　　图2：房地产市场火爆推动居民加杠杆买房

牛熊交易室认为现在有一个很紧迫的问题，房地产市场加杠杆还有多少空间？居民部门加杠杆还有多少空间？说得更通俗些，房地产市场中还有多少韭菜可接盘？

6月中旬，。2015年底，全社会杠杆率上升至249%，较2014年增加近14个百分点。

华创证券宏观研究团队估算，2016年底居民部门的杠杆率将攀升至44%左右。主要是在火爆楼市的带动下，2016年前5个月居民户新增贷款2.24万亿元，全年破4万亿应是大概率事件。以GDP增长6.5%估算,2016年底居民部门杠杆率将攀升至44%左右。

44%的杠杆率意味着什么？如果简单的横向对比，44%的居民部门杠杆率远低于发达国家的平均水平，但在同等发展水平的国家中并不低。

此外，如将民间借贷包括在内，根据西财CHFS的估算，2013年民间借贷规模GDP占比约16%，其中以借款买房为主。据此推算，包含民间借贷在内的居民部门杠杆率或达到55%左右，已逼近新加坡、日本等国水平。

这也就是说，居民部门加杠杆的空间也是很有限的，从5月住宅销售额同比增速放缓看，包括6月以来继续放缓看，当前的加杠杆也是不可持续的。

当接盘的韭菜变少时，房价还能飞多久？这就好比2015年6月股市的新增投资者开户数，一定是领先于市场先见顶的。

走势和逻辑：2018中国楼市向何方？

大家好，非常高兴受雪球邀请来到深圳，分享对楼市的看法。

今天演讲的主题是《走势和逻辑，2018年楼市向何方？》说到逻辑，很多人会觉得楼市还讲逻辑吗？很多人觉得肯定不讲逻辑，过去几年楼市就没讲过逻辑：为什么楼市的价格涨那么快？为什么租售比这么低，租金这么便宜，房子价格这么高……还有，为什么我买不起楼？这些问题困扰我们很久。今天来和大家聊聊在当下楼市走势的背后，是什么样的逻辑在支撑。其中什么是合理的，而什么又是不合理的。

从2016年下半年开始，国家对楼市政策的态度从鼓励变成抑制。到现在为止政府调控楼市的政策已经有一年多了，各地的限购和管控政策层出不穷。这是第一个基本事实，。另一个事实则是自2014年开始，开发商也好、专家也好，都在讲楼市黄金时代结束，白银时代到来。意思就是中国经济增长已经到了拐点，楼市的一帆风顺的黄金时代已经不再。话音未落，2015年开始，楼市到现在已经上涨了三年半，所以我们会看到一个非常奇怪的现象，。这是为什么呢？

第一个问题：楼市是否在高位？当然现在信息发达，大家对楼市的情况已经不是太纠结。但是也有媒体会告诉大家，比如说深圳，深圳的楼价已经长达经历了16个月的下跌。我第一次看到的时候也觉得深圳经历很长时间的下跌，但是一共就下跌了几百块钱。这是数据在造假吗？我观察楼市很多年，深圳政府给他一万个胆子，他也不敢直接造假，那这个直线怎么来的？第一种办法就是，高价格楼盘暂缓入市。但这个方法有缺陷，你暂缓一个月可以，三个月可以，暂缓一年两年怎么办？第二个方式是高价格和低价格一起入市，现在政府还有保障房，只要控制得当，最后成交的平均数是可控的。甚至还可以讲楼盘成交时毛坯和装修价格分开，来降低楼价。今天来到深圳，也觉得深圳楼价调控能力很强，是特大城市里唯一一个能调成直线的。相比之下很多城市表现得差很多：比如说百城价格指数，完全不是直线，还是往上，所以很多城市还是需要再继续努力。

不讲深圳讲上海。在过去的四月，不少上海豪宅都拿到了预售证。例如翠湖天地，117套房一共拿到了385个有效的抢号号码，最低的一套是3500万，最高的是7500万，一下就没了。中粮前滩一号，一个8.5万的楼盘，一共受到了3500个抢号，剔除无效的获得3100个抢号，摇号中奖率是7%，也是一天就没有了。大宁金茂卖9.3万，周边卖10万+，买到就是赚到，因此开盘一下也没有了。请问大家工作多久才能赚到一百万？抢到就是赚到，所以楼盘能不热吗？此外我们也注意到去年一年里内房股也一改低迷，恒大、融创、碧桂园都是涨了几倍。所以答案很简单，确实不管外面怎么说，楼市确实还处于高位繁荣期。

那么接下来的问题就是：又是什么原因导致了超长时间的楼市繁荣？我们一直提醒大家，楼市和股市是不一样的，楼市的繁荣要考虑两个大方面因素，一个是长期因素，一个是短期扰动；从长期来因素讲，还要区分全局因素，以及局部因素。今天我们把和当下行情最重要的四个点抽出来讲，包括：GDP和利息、土地供给侧、居民限购和投资需求。

GDP长期增长是推动楼市走高的基础因素，1997年中国GDP总值是7.9万亿，2017年则是82万亿。20年增长了10倍多，这是中国楼市走高的最基础的因素。这其实是规律吗？是的，这是美国的房屋价格指数和GDP走势，大家可以看到，两者几乎是同步的。唯一背离是在08年期间，美国鼓励中低收入者买房，导致房价快速上涨出现泡沫后破灭。所以如果房价上涨也会酝酿着泡沫的可能性。中国到目前为止依然没有可信的住房指数报告，我们用住房均价来模拟，也能大致看到住房价格和GDP走势两者几乎是同步的。中国还有另外一个现象就是官方的贷款利率是偏低，在过去20年，贷款利率低于7%的时间只有13个月。在年化增长13%的经济体里，7%以下的利息是极低的，基本借不到。谁能借到？上市公司，或者国企。但是对于个人来说，买房按揭可以带给你基准利率为基础的贷款，而且可能打7折或者85折。无论如何按揭提供了个人能够赶上经济增长的几乎唯一的方式。

在过去五年中国的土地调节了供应，也就是供给侧改革。在总量控制的情况下由地方管控具体措施。地方管控怎么来？大家都知道中国是一个集权国家，所有政策都是一刀切，但是土地政策不应该一刀切的。中国的土地供应基本现状，是一线城市土地供应不足，而大部分地方土地供应严重过剩。所以在调控初期，当时定了房价上涨过快的地区要增加土地供应，反过来，房价有压力的地方也要加以控制。但是在实际执行过程中，北京、上海这样的房价上涨比较快、人口比较多的地方，增加土地供应了吗？没有，反而大幅缩减了住宅供应。与此同时，为了缓解住房压力政府又增加了租赁房政策。但在土地供应限制情况下，租赁房的出台之后，事实上起到了挤压商品房供地的作用。例如最近一段时间，浦东所有的住宅用地都是租赁房。租赁房增加的初衷是好的，但是挤压了商品房供应。但是在三四线城市，由于房价上涨，反而使得土地出让增加成为了可能。

从需求方来看，过去几年出现了一些有意思的情况：第一是一二手房价格倒挂。，各地住房有指导价。我们看到一手房价格明显较市场价为低。这会导致两个结果，第一，很多新房无法取得预售价格，因为开发商不想贱卖。第二，二手房供应也受到影响，我能九折买到上海几百万的新房，为什么要全额买二手房呢？所以一手房和二手房交易都萎缩。在购买力外溢的情况下，三四线城市楼市也逐级走高，逐级兴旺。

很多人会说买房子好无聊。但是从过去二十年的表现来看，能轻松跑赢房子回报率的投资几乎没有，股市、债市就不说了，信托收益也在下降，还打破了刚兑。在中国，房子承担了太多的投资属性，因为大家都知道不投资房子的话能投什么？投来投去会发现，至少到现在为止，过去十几年看起来房子的回报率是最高的。

但更重要的是未来。过去买房回报很高，未来呢？仅从今年来看，跟过去的两三年情况已经有所不同。面角度，去年年底央行已经开始推出中性货币政策。汇率角度，人民币升到高位后，目前美元在走强。美国走强相当于其他货币走弱，目前情况下，汇率信心还能走多久？信贷方面，随着房价增高，央行对房地产泡沫的担心也在提升，不断提高购买门槛。相比前几年的宽松的消费贷，到现在已经没有银行敢给消费贷。杠杆在过去的一年多里上得太快，现在这个速度也获得了比较大的遏制，要去杠杆。所以面最重要的整体是趋紧，是相对偏负面的因素。

高位土地供应带来隐忧。过去二三线城市卖地都卖得很开心。同时在上市方面，各地地王都因限价降低了去化能力。短期看这些供应都压在后面没出来。所以从短期各项指标来看，库存下来了，但这个库存是短期库存，是非常短期的指标，长期来看必须要从土地的供应角度观察。但是目前许多地产股票分析师和投资者，他们是完全没有关注到的长期指标的影响。如果这些高位出让的土地大量进入市场，那么目前价格是否能支撑？从历史角度看，每一次高位土地的放量供应，到后面都会带来一批发展商财务困难和退出市场，这就为并购带来机会。

从需求角度看，在过去三年半市场出现了单边繁荣，出现了楼市单边上涨的最长周期。在过去三年半，中国房地产新房成交总金额是34万亿人民币。如果这个繁荣还能维持一年，我们预计整个成交会有48万亿，即接近2000年到2013年这14年交易额的总和。即现在一年的销量相当于过去的三年左右，而且这个情况已经维持了四年。因为我们判断，在四年的超长繁荣期，民间的购买力已经被释放得差不多了。这可能不是一个特别好的情况，值得大家注意。

听完本场大家已经可以看到一些端倪。第一，市场处于繁荣后期，繁荣后期不是说危机，后面还有很多菜要上，但是主菜已经吃掉了，至于能维持多久，大家可留个心。另外，政府掐住供应源头，楼价在高位长时间徘徊，但是从二线城市抢房角度来看，恐怕这还不是标准的做法。信贷方面，从各家银行的信贷来说，基本上只有前20的企业有放款。对于大部分企业来说，他们的现金流和融资已经到了比较紧张的状态。这时候我们要考虑一件事情，当头部企业销要过了六千亿的时候，这些企业的库存一定在高位。没有高的库存，不可能每年有三五千亿的销量。但是当你有三五千亿销量和高库存的同时，意味着你对周期是无法规避的。你毕竟是一家全国性的企业。这意味着如果中国的楼市有哪一天突然向下，你是避不掉的。在这个过程中，有一类企业会受到的影响比较小，就是有一部分人收入是来自于销售物业，有一部分是来自于酒店写字楼商场收租物业。我们知道，投资收益是比较有限的但比较平稳。如果地产下行周期在三年以内，基于长期合约的原因，其投资收益不会受太大影响。但是为什么我们在中国的房地产企业看到这样做的企业非常少呢？有两个原因，第一把放在投资性物业，企业ROE马上就会下来，同时因为周转放马，马上可能危及企业的财务安全。不但ROE会下来，企业的市场排名、市场地位也会下来。所以在这种情况下，你要做这件事情必须有两个要求，第一有钱了再做投资性物业。第二是要慢慢做，放在长期慢慢做，五年十年时间慢慢去打造地产转型。从过去时间的角度来看，往这方面走的企业还是少数，但将来会更多。同时伴随楼市转型，会有越来越多的中小房企，会慢慢在、人才和成本上陷入危机。需要提前注意。