原告：国泰租赁有限公司（以下简称“国泰租赁公司”）被告：山东三威置业有限公司（以下简称“三威置业公司”）2011年7月12日，国泰租赁公司与三威置业公司签订《融资租赁合同》，约定三威置业公司将“大地锐成”项目137套商品房所有权转让给国泰租赁公司，然后回租该商品房，融资金额1亿元，租赁年利率20%，租金总额为105001000元（含1000元名义价款）；自本合同签订之日起90日内，三威置业公司应会同国泰租赁公司到房地产主管部门办理网签手续，否则，视为三威置业公司违约；本合同签订后，国泰租赁公司向三威置业公司履行支付购房款义务；三威置业公司付清租金等款项后，本合同项下租赁物由三威置业公司按1000元名义价款留购。上述合同签订后的当天，国泰租赁公司即将1亿元人民币打入三威置业公司的账户。协议到期后，三威置业公司未能足额支付租金及租息。同时，涉案的租赁物为大地锐城小区的商品房。大地锐城小区的实际建筑层数超过了规划部门的建设要求，并因此被行政机关认定为违章建筑。涉案的租赁物至今未取得预售许可证。一、三威置业公司于判决生效之日起十日内向国泰租赁公司支付借款本金1亿元及利息；二、三威置业公司于判决生效之日起十日内向国泰租赁公司支付实现债权的费用592213元等。三、案件受理费由三威置业公司负担。根据《中国人民共和国合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同与其他类似合同相比具有以下特征：一是通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人）并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）；二是出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物；三是租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用；四是租金的构成不仅包括租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要费用和合理利润；五是租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物系三威置业公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人国泰租赁公司。由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性；仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。实践中，当事人以售后回租为名义定立合同，交易实质却不符合《合同法》第二百三十七条的定义。具体而言，存在以售后回租形式规避相关法律及政策的情形有：没有真实明确的租赁物；售后回租合同中，对租赁物低值高卖，租赁物上设有权利负担，致使出租人无法取得所有权，或无法实现租赁物的担保功能；出租人没有完成取得租赁物所有权的相关手续等。这些情形可能会对融资租赁合同的认定以及效力产生不同的影响。本案中，售后回租第一步“售”即发生了实质性法律障碍，因商品房存在违章建筑情况无法办理过户手续，致使对整个交易法律性质产生了根本性影响。[本文案件摘编自《国泰租赁有限公司与山东三威置业有限公司、山东鑫海投资有限公司等民间借贷纠纷一审民事判决书》，案号：（2013）鲁商初字第33号。]
