为何银行现在不敢轻易发放按揭贷款？
三个月的房贷还是没放下来的?那你是继续等着吧。目前的房贷是难办，等候的时间是长成了是所有的买房人最关注的问题。银行放贷“额度紧”背后的真正原因究竟是什么?来告诉你
可能是因为我是一个银行账户经理，出生在关系里，朋友和同学远近近邻，当他们想要抵押时，总是打电话给我。今年以来，我收到的上诉最多，那就是我可以到银行去问、探、急，为什么这个抵押贷款这么久没有放下来，你能快点把它放下吗？
苦水的促进剂，那是各种各样的。
要遇到二手房交易，那房贷下不来急死人。这还过户不过户?不过户是一天一个价了，过户了，房贷生死未卜上家要愁坏了，尤其是遇到上家急等着钱用，尤其是上家等着这钱当他的首付去，他再要买一套改善型住房的，那一拖拖人家半年，真是要死要活的，这头自己的房子出手了，那头想入手的房子房价都涨上天了没办法买。我就见过上家因此，干脆找点茬把下家都给起诉了的案例。
即使是在购买一手房时，许多买家也担心银行是否会在如此长的时间内发生变化，而有些人则会在确定抵押贷款问题导致的违约责任之间苦苦挣扎。
前两天我是正好跟着一群银行的人到外地咨询，半路是接了个电话：“天啊我的房贷都等了3个月了!3个月了!这贷款还放不放了啊?打电话问过去也不解释为什么，就说叫我继续等。你帮我想想办法吧。”(此外他还抱怨了贷审。从审贷款环节就已经慢了。以前几天搞定的事儿，轮到他，拖了三个礼拜。)
我旁边碰巧有家黄金银行。可能是因为在电话上说话的朋友的声音太大了，我一挂断电话，下一个就冷冷地咕哝道：“三个月急什么？现在可以等半年了。”
为了忠人之托，我好歹还是替我这个朋友，去他办贷款的那家股份制银行那里问了问情况。结果发现，他的房贷，的确是还有得好等，在他前面还有两批的贷款要放。
该银行，是按照房地产抵押的其他权证办理的时间，对贷款按批顺序上市。我问要多久才能完成所谓的“批”，另一方回答说，通常是一个月，但如果配额再紧，便又要拖延，第一批的最后几批可能会拖到下一批。
毕竟，这只不过是一个严格的配额。
自去年年底以来，政府一直实行紧缩政策，而去年的配额直到今年才被取消。所谓的“年初贷款，年底存款”，至少一年的金额还有点松。不幸的是，借款人在去年年底积累起来后，就占用了大量的资金，而后者则开始分批收回资金。
那么是什么决定了数量呢？大的框架是，每个分支机构都有分支机构，每个分支机构都有一个总部政策。更重要的是，无论是支持房地产市场还是遏制泡沫，都是国家的政策取向。在这一指导下，。
我们以为简简单单一个房贷，在银行的逻辑里，头顶三顶帽子——
在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”;在头寸期限上，房贷是“(中)长期贷款”;在投向分类上，个人房贷亦归于“房地产类贷款”。
一号帽子：
首先，个人房贷作为“房地产类贷款”，银行是要讲究“风控逻辑”的。
这里的第一个风险控制逻辑可能是政策方面。国家政策的支持与否不仅影响着未来房地产市场上升降温的预期(房地产市场的上升和降温也影响到银行贷款的“抵押品”价格)，而且在一定程度上影响着银行信贷交付方向的决定。毕竟，没有人想成为一个大人物，因为贷款太难了。(我不相信你能注意到地方银行监督局经常在官方网站上列出的行政处罚令。自房地产去杠杆化泡沫的接力棒下降以来，对房地产贷款的违法处罚明显增加。
因此，一家银行在总行一级每年向房地产分配了多少贷款，总的控制权。然后将总金额减至各分支机构。因此，这些贷款并不是我们想象的：银行有资金，并根据他们的需要投入。
剔除政策面不考虑，银行还有出于自身经营要考虑的一套风控逻辑：就是要看资产质量。这一点恰恰也是我在采访中遇到的最显分歧的问题。
如果从已有数据出发，那个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从去年年报来看，绝大多数上市银行的个人房贷不良率都是0.5%以下的，房贷基数大的大行们不良率都不到0.3%。比起全行业(银监会2016年4季度数据)1.74%的不良率，低好多。
这就是为什么去年所谓的“资产短缺”时，银行找不到好的银行贷款公司，大量的资金被转移到抵押贷款的顶端。
然而，毕竟，风险不能仅仅被静态地看待。风险正在落后。
假设房价被推迟或停止上涨，或者房价开始下跌，那么在银行话语体系中，房价的下跌直接意味着“抵押品的贬值”，高杠杆的房地产投机者可能会开始违约。类似温州地区曾经出现的“废弃房屋”现象是一个警钟。
因此，银行强调信贷结构。信贷投资不应过于集中。否则，某种系统性风险就会被隐藏起来。
除了抵押品价值变化的风险外，拥有资产处置经验的银行还向探索金融公司(DiscoveryFinance)解释了随后的抵押贷款拍卖的严重损耗。从目前的经验来看，房地产坏账后进入拍卖过程，往往是第一次拍卖，甚至是第二次拍卖都会流出价。“在目前标价之后，第二次投标将以20%的折扣出售，第三次以20%的折扣出售。”
这不包括在其他两个“油腻”中。，当地产申请贷款时，会有一些买家来评估估值，在此基础上计算的按揭利率一定是不适当的；第二个“油腻”是，一旦物业市场好转，便会有一些以非按揭贷款的名义发放的贷款，例如消费贷款，而资金的实际用途亦是用于置业。两者都在一定程度上扩大了住房贷款的风险。
虽然我也知道，在目前房地产市场的高温下，很多人听不到风险。但银行有银行的负责人，他们也应该知道如何提前计划，即使他们会蜂拥到抵押贷款以满足他们的资产规模和利润。
第二顶帽子：
其次，个人房贷作为“零售贷款”，银行是要讲究“资金定价逻辑”的。
说到人，银行也要赚钱。
你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是他“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”?问题就出在了额度上。
他的极限从何而来？就像‘拍卖’。总部每年推出一大盘零售产品。每个分支机构提供一个出价，并得到更多。其中，“价格决定论”是显而易见的。
根据这个资本定价的逻辑，有三家银行不想告诉你这个秘密，你必须知道贷款。
第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生——
比你在哪里更重要的是，第一，你是否是银行的高净值，金融要人，换句话说，你的客户给银行带来了多少利润；第二，如果是一手房，那么这套房产的开发商是否是银行的贷款客户，这也取决于；第三，你愿意接受多少抵押贷款利率？
稀缺的配额资源往往是由高出价者(或隐藏的利润)授予的。
第二个秘密是延迟效应。刚才我们的逻辑是“年底贷款困难，年末贷款容易”，从收入的角度来看，银行将在去年年初投入更多的贷款资源，在市场需求强劲的年份里，很多银行在年底面临贷款配额短缺，零售配额也不例外。
第三个秘密，是有些朋友在抱怨的，银行房贷已经悄然开始涨价了。比如在上海，虽然银行会口头上告诉你首套房9折利率还是在，但实际上能拿到的人已经变少了，很多银行最低其实已经是95折或是基准了。比如在北京，有些银行实际批出的二套房贷利率，已经悄然从基准到了上浮20%。
对于这个秘密，我想告诉你银行的算盘，他们没有办法维持利差。从行业角度看，在债务方面，利率市场化的逐步深化，再加上互联网金融强大的存储能力，银行获取储蓄/存款的成本越来越高。坦率地说，如果来自其他部门的贷款变得越来越困难，因为抵押贷款利润很少，那么去年银行就不会有那么多抵押贷款。
我们知道，去年那些高成本的银行负债(如吸收银行间协议存款)的价格并不低，有的超过3.5%，有的超过4%？这还不是银行贷款的成本，因为我们必须考虑到大量无利可图的存款准备金，所以如果我们任意地关注那些高成本负债(当然，银行的合并债务成本并不高)，实际成本：4%/0.8，或5%，3.5%/0.8，或4.375%。考虑到这种实际债务成本，从中长期来看抵押贷款的基准利率是4.9%。如果10%的折扣是4.441%，那么银行就在做志愿工作。
这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，你看以前对公贷款好放的时候，显然银行对于对公贷款、尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。
当然如果企业不景气，那个人房贷对银行而言，就变成了微利也是利、蚊子腿也是肉了。好歹，不良率低嘛!
第三顶帽子：
最后，个人房贷作为“中长期贷款”，银行是要讲究“流动性管理逻辑”的。
银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。
说些合理的话。你可以把这看作是你自己的财务管理，例如，如果你有100元，你可以投资30元在长期债券，20元在五年信托，其余一半的投资股票，一半的当前，需要准备容易兑现资产，以满足紧迫的生活需要。银行还控制着到期余额，抵押贷款是短期内无法变现和调整的资产。
而零售贷款中长期资产的盘子，在去年银行放了那么多房贷之后，如果要从流动性角度掰掰手指头，那部分份额已经趋于饱和。
和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里，就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票、或都拿去投黄金一样。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。
综上所述：推力与张力的结合所形成的紧张局面，银行不可能再像去年那样胆敢放贷。
抵押贷款解除前三个月？等一下Wait.
温馨提示：“为什么银行现在不敢轻易放按揭？”网上整理的内容和网民的贡献，只供参考和交流使用，版权属于原作者，如果有侵权，请联系本网站删除，谢谢。投资是有风险的，进入市场要小心。