本文已发表于2017年11月《当代金融家》
房地产市场正在改变。、，不是用来炒的”，以及“加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。无疑，建立长效机制将成为未来房地产市场发展的主要目标。房地产一直是信托业务的重要投向之一，也是近年来去杠杆、防风险的重要领域。在长效机制建立过程中，房地产信托业务也需要积极转型，来服务实体经济。
探索房地产长效机制
讨论长效机制之前，首先要了解中国房地产市场的三个特点。在制度层面，土地出让金是地方财政的重要支撑，并且它的唯一供给方是地方政府；在人口层面，人口向大城市流动和控制大城市规模之间形成了背离，进而出现结构性的供不应求，即一线城市供不应求，四五线城市供大于求；在消费者层面，商品房是房地产市场的主体，同时对商品房的购买需求远大于租房。
长效机制的建立是一个长期、系统的过程。、土地、财税、投资、立法等手段”。主要从以下几个方面探索建立：
一、租赁住房是发展重点
通过发展租赁住房，实现租售并举，从而减少对购买商品房的需求，是建立房地产长效机制的发展重点，包括：
l增加租赁住房土地供应。目前不少城市在商品房供应时都要求配建租赁住房。例如北京在未来五年将建设150万套住房，其中包括50万套租赁住房。另外，最近13个城市的集体土地建设租赁用房试点也有助于盘活现有集体土地，增加租赁用地。
l完善配套制度，推进租售同权。近期，广州、沈阳、南京和杭州等城市都提出租售同权。广州提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，市场对此期望颇高。当然，在政策层面还有许多空间。以广州为例，具体细则由各区教育行政主管部门制定，实施效果还有待观察。
l培养租赁住房的供给主体。国内民众不愿意租房的原因除了上学、买房可以升值外，还有租房体验不佳。参考欧美发达国家，这个问题可以通过社会化租赁来解决。发展租赁市场需要培养专门的住房租赁机构，市场先行者万科已开办长租公寓1.2-1.8万间，后续还会快速扩张。目前不少地方政府在积极尝试组建租赁+自持物业的国有住房租赁企业。通过提高租房体验，使不少人从买房转向租房，从而降低买房需求。
l建立租赁信息管理平台。各个城市建立统一的住房租赁公共服务平台，同时实现租金检测和租赁市场分析研判。在目前水平下，实现这个平台并不存在技术上的难度，通过建立平台可以实现公开、透明和效率。
二、加大各类保障房供应
保障房政策从1994年就开始实行，在提出建立房地产长效机制以来，各地政府在原来基础上增加了供应量。天津滨海新区9月6日开盘售罄新区最大的保障房项目，达到1456套。同时，商品房配建保障房正成为一个趋势。对于共有产权住房，购房者只享有部分产权，因此承担成本也低。当然代价是放弃了相应的升值部分，同时效果也取决于配套政策及执行力度。
三、远期征收房产税
房产税通过持有环节征税，加大了住房持有成本，因此可以打击投资性购房。由于房产税是一剂猛药，短期内尚难以推出。但是随着房地产的存量住宅成为主流，后期土地收入难以为继后，推出房产税就顺理成章。
房地产市场的变化
存量为主的白银时代
随着城市化的放缓、中心城区可开发的土地逐步减少，存量地产将替代增量成为房地产的主要领域。存量时代的一个主要特征是二手房交易量超过新房。2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍。成都、杭州等二线城市2016年二手房和一手房交易套数之比也达到1：1。
存量时代，房地产业务将“慢”下来，资金周转期变长，现有业务模式将重塑。以往“拿地-建设—销售”的资金快速运转模式可能难以持续，股权投资的基金化运作模式将逐渐兴起。
房地产调控趋严
2016年房地产市场的火爆导致了房地产调控政策层层加码。从以往的需求端限购扩大到供给端限售，延续多年的拍地政策也出现抽签、限价拍卖等新政。金融监管方面，去杠杆、防风险成为要务，房企的融资渠道逐步收紧，房企拿地成本不断增加。
房地产业集中度明显提升
房地产行业一直以来集中度较低，2015年全国具有建筑业资质的独立核算的房地产开发企业多达8.09万个，而现在，房地产业集中度在迅速提升。调控组合拳下，中小型房企生存逐渐艰难，拿地日益困难。相反，除了万科、恒大等一线房企快速扩张外，碧桂园、融创、中梁等一批地产新锐也大举拿地，储备土地和销售额都再创新高。随着土地供应计划收紧，房地产拿地成本不断提高，合并成为获取优质土地的途径之一，进一步提升了行业集中度。龙头房企凭借其融资、管控、品牌等方面的优势，占有率持续增加，行业集中度明显提升。上半年百强房企累计同比增长42%，TOP1O市场占有率由2016年全年的18.7%提升至26.6%（2017年前5月）。
向前看拿地环节，形势更加严峻。TOP10企业1-7月拿地总金额高达5106亿元，大型房企的土地资源优势更加明显。在本轮开发周期完成后，不少中小房企可能面临无地可开发的窘况。
区域分化
随着人口向一二线城市集中，房地产业的区域分化将日益明显。三四五线城市的楼市去化明显，但是盛况恐难再现。在经济发展下，集聚效应日益明显。人口向京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等几大都市圈持续集中，三四线城市的人口增长缓慢，更基层的城市人口可能降低。人口流向决定了房地产的区域分化将更加明显。
房地产行业仍有发展空间
在建立平稳健康发展的房地产长效机制过程中，需要认识到未来几年房地产业务仍然有较大发展空间。从人口角度讲，一是城镇化持续。2016年我国的城镇化率为57.35%，而发达国家为80%，城市化还将继续，大量人口还将持续进入城市，需要为其提供居住空间，这是基本面。二是人口向大都市圈集中。前已述及，技术发展下，集聚效应日益明显。几大都市圈由于接纳了主要的流入人口，存在住房刚性需求。
从经济发展角度讲，一是房地产对地方财政的支撑。土地出让金以及相关税收是地方财政一般预算收入的最主要来源。2003年至2015年间，土地出让金占地方一般财政收入的比重接近50%。只有财政体制逐步完善，地方政府财权和事权相匹配后，现状才能改变。二是房地产对经济发展的支撑。房地产业和上下游产业对拉动经济发展功不可没。历次保增长压力下，房地产都贡献了不小的比重。 按照中银证券估计，2016 年前三季度，房地产行业及相关产业链占 GDP 比重或达到 20%。
房地产信托业务如何转型
面对外部环境的改变,房地产信托业务未来将出现以下变化：
项目城市选择。城市选择是第一位，尽量选择一二线城市。8月份全国楼市消化周期仅为5.1个月，三四线城市经过此轮去库存后，去化周期大大减少，土地供应可能更多。由于人口向一二线城市集中，三四五线城市极有可能进入下一个高库存期，导致房地产项目风险加大，要谨慎选择。
交易对手逐渐转向大中型房企。在交易对手上,房地产信托业务的传统融资方是议价能力较弱的中小型房企。合并潮下，中小型房企将大量减少，获取优质土地会逐步困难。因此，房地产信托业务的合作方将逐渐转向议价能力更强的大中型房地产商。与大中型房企合作时，尽管信托报酬率可能稍低一些，但是项目资源多，可持续性强。更重要的是优质交易对手的项目操盘能力强，可以减少项目风险。
通过战略合作建立深度合作关系。今年以来，不少信托公司加大了与大中型地产商的合作力度，从以往的筛选和承揽单个项目，转向总部之间先建立长期合作关系，然后选择具体项目进行合作的模式。这样减少了项目风险，有利于业务长期发展。
合作发起房地产并购基金。随着供地日益严格，拿地政策趋严、并购成为房企获取土地的重要渠道之一。信托可与房地产商建立有限合伙形式的并购基金，对优质的房地产项目进行并购，在更早的阶段参与项目，通过提高项目参与度来分享更多收益。信托可以认购基金的优先级，也可以分享部分浮动收益。同时参与地产并购基金也有助于信托提高基金化产品的运营能力，长期内有助于信托提升PE、并购等业务的能力。
参与城市更新项目。在深度城市化过程中，大城市中心城区可利用土地逐步减少，城市更新将是主要业态。与目前房地产开发资金周转快，项目把握能力要求高不同，城市更新项目通常需要持有一段时间，因此对于专业化运营要求更高。信托公司可以和专业运营商或资产服务商合作，从而弥补专业性不足。业务模式上，可以合作建立有限合伙形式的房地产基金，从传统的债权模式为主，过渡到股债并重，甚至股权模式为主。
以多元化业态引领创新业务。大消费产业引领下，正在从单一的居民住宅项目，向旅游、教育、养老等多个业态扩展，同时可以发展财富管理和其他创新业务。第一、旅游地产项目通常远离中心城区，季节性强。因此开发商可以考虑将产权拆分，消费者按需购买份额产权，这就要求开发商需要自持部分物业。第二、教育地产主要集中在中高端私人幼儿园，受服务半径限制。考虑到优质教育资源的稀缺性，可以考虑附加受教育权益。在民办教育促进法修订后，行业集中度会进一步提高，教育资产ABS前景广阔。第三、养老地产与医疗、旅游等业态有所重合。可以与险资、养老服务机构等合作，在理财功能上附加养老权益。
探索租赁市场的业务机会。随着住房租赁市场的兴起，房企等机构将加大自持比例，并成为租赁住房的主要供给方。自持物业意味着资金运营期限的加长，快速投资并销售出去的方式不再适用。租赁市场的机构化将催生REITs产品不断成熟。同时，租金作为长期稳定的现金流，也可以采用资产证券化。日前，信托公司可以获批申请银行间市场的债券承销业务，这也有利于信托参与资产证券化业务。
以上海9月5日发布的租赁新政为例，提出了鼓励商业银行加大信贷支持力度，鼓励开发性金融机构提供长期低息贷款，支持企业发行债券、不动产证券化产品，加快推进房地产投资信托基金（REITs）试点，鼓励保险机构合理运用保险资金等五类金融支持政策。其中，不动产证券化产品、REITs都是信托未来可以切入的领域。
探索投贷联动业务。投贷联动业务的实质是股权债权相结合，从而实现债权和股权在同一个主体中进行风险的补偿。在房地产信托领域，投贷联动意味着在传统债权的模式上，进行了一部分股权投资，从而在固定收益之外，分享浮动的项目投资收益。这类项目一个难点是项目过程中确保资金和利润能够管得住，防止交易对手将利润隐藏到成本中，或通过其它方式降低投资收益。这对信托的后期项目管理能力和资金归集能力提出了更高要求，适宜于跟财务规范、管控能力强的大中型房企进行合作。
经营链条的延伸。住房租赁、土地供应等各方面政策和市场的变化，势必拉长房地产信托业务的经营链条。随着租赁+自持物业的出现和资产证券化、REITs等产品的成熟，信托可以逐步介入房地产项目的运营期，逐步提升专业化能力，从而获得长期稳定的收益，这也符合产品基金化的特点。
结束语
总体来看，在金融业去杠杆、防风险的背景下，随着房地产长效机制的逐步建立，房地产信托业务要提高专业性，顺势调整，积极转型，从而更好地服务实体经济，实现行业的转型和发展。
作者供职于金融机构,家族信托实务与研究兼备.欢迎留言交流.文章仅代表个人意见,与供职机构无关.