由上海交通大学上海高级金融学院和亚洲房地产研究院联合主办，高金学联地产金融俱乐部承办的陆家嘴地产金融研习荟第一期活动于9月5日在高金陆家嘴校区成功举办。
本次讲座以“站在新零售的风口——物流地产的前世今生及未来展望”为主题邀请到了前普洛斯全球CFO谢芳（Heather Xie）和前普洛斯中国区总裁杨传德（Kent Yang），分享物流地产巨头普洛斯的成功经验，及普洛斯如何从2003年进入中国时的小小代表处，变成如今中国最大的现代物流设施提供商。最后聚焦到“物流地产”这一细分行业的未来展望，进行了深入的探讨和交流。短短一个小时的讲座,吸引了百余名地产金融从业人员、高金校友和在校学生参加，现场氛围热烈、座无虚席。
主题发言环节，首先由Kent发言。他曾在普洛斯负责3平方公里上海临港普洛斯国际物流园项目的整体规划、开发和运营，之后于2008年先后担任了普洛斯中国区首席运营官、总裁等职务，对中国区的战略、业务发展、运营等都有资深的实战经验。
开场Kent通过简单的小例子介绍了物流地产的定义，以轻松幽默的方式调动起了现场氛围。他通过回顾了物流地产的发展历史，用一系列翔实的数据展现了当今行业巨头普洛斯的发展进程。他介绍到，普洛斯的发展历程总体来说历经了4个非常关键的时间点：
2003年普洛斯刚进入中国时，积极布局沿海和空港，为后续的发展打下了坚实的基础；紧接着在2006年，随着本土化的进程，普洛斯改变了策略，积极向内需消费市场布局；2007年国内土地市场政策开始推行“招拍挂”制度，普洛斯颇有远见地储备了大量仓储用地——后来的事实证明普洛斯当时的决策是非常英明的。
Kent强调，要改变“房东”的思维，不要局限于做一个地产商，应该借由物流基础设施作为一个“宅体”，并且在这上面搭建内容和整合生态，这样会创造更大的价值与客户粘度。
独到的市场分析能力和提前一步的布点速度是普洛斯扩张的重要保证。消费是推动市场对仓储需求的关键动力，连锁零售渗透率在国内仍处于非常低的比例，在线上、线下零售进一步整合的驱动下，仓储设施仍有非常大的发展空间。
随后是Heather的分享，曾任普洛斯全球CFO、普洛斯金融董事长和CEO的她参与创建并主导了Global Logistic Properties (即普洛斯)2010年在新加坡成功上市，参与打造普洛斯成为一个全球物流地产行业的领先者，管理资产规模达500亿美元，业务遍及中国、日本、巴西、美国及欧洲。
Heather从资金端分享了普洛斯的成功经验，她指出普洛斯的发展历程类同于地产基金的发展史。公司从自有资金建设项目后再销售，到如今找到资金方合作伙伴、分享收益与风险，这过程中经历了重大转型。
随着企业规模和拿地面积不断发展壮大，高品质可持续的资金是保证企业发展的关键因素。正因为市面上的大多数企业采用重资产巨额资金沉淀的模式，很多物流地产企业都难以快速扩张，但普洛斯是如何解决的呢？
Heather表示，先人一步从重资产型公司向轻资产公司转型，从物流地产的提供者向资产管理的转型，再到生态圈平台的建设者转型。在普洛斯发展的10年时间里，陆续发起成立了17只物流地产基金，布局美国、日本、巴西、中国和欧洲等成熟和发展中国家。基金成为物流地产的拥有者，但普洛斯作为唯一GP, 继续管理并运营这些资产。
在选择资金合作伙伴时，Heather指出，普洛斯能够顺利募集众多基金，最为主要的是普洛斯的强大运营能力和服务养老基金这类长期投资者的资产配置的能力。这些长期稳定的资金也助力了普洛斯的发展。
此外，普洛斯的成功不仅源于强大的团队运营能力，资本的支持，还源于一起携手并进的全球客户资源，也就是普洛斯强调的两个“C”， capital 资本和 customer 客户。普洛斯在继续基金管理业务同时，正在尝试发展物流地产生态，通过股权，金融，供应链资源整合等方式继续探索发展新路经。
Q&A环节：
Q：普洛斯在中国的地产基金来源？
A：主要由三部分构成，一是在早期通过发行日本地产信托（J-REIT）回笼资金；二是在中国成立了两个开发基金，与合作伙伴共担收益和风险；
三是普洛斯作为新加坡上市公司，在海外和国内发行了债券进行融资。
Q：普洛斯基金新兴市场的选择，为什么选择了巴西而不是像印度这样的市场？
A：进入新兴市场需要天时地利人和，而巴西市场则恰好拥有了这些条件。物流地产依赖于消费，巴西市场消费潜力巨大，而且当时在谈合作的时候，巴西正好有一个合适的基金到期，也配备了高水平的运营团队，为普洛斯基金后续的进入发展打下了良好的基础。反观印度市场，在基础配套设施方面还有一定的差距，因而优先考虑了巴西。
Q：普洛斯基金为什么在日本取得了较高的收益，有哪些原因可以分享一下吗？
A：总结下来主要有四点，首先是日本的企业环境和历史发展阶段导致，市场上的物流细分公司较多，缺少资源的整合，而普洛斯的进入恰好填补了这个空白；
其次日本经济放缓，出于成本控制的因素，需要外包给实力强大的第三方公司；
再次日本电商行业充分发展带来了机会；
最后，也是比较重要的一点，日本的融资成本保持在较低的水平，快速建成、出租和退出回收资金的机制非常成熟，同时普洛斯日本团队也很高效。
Kent和Heather的演讲深入浅出、干货满满，他们的精彩发言获得了现场来宾及同学们的热烈掌声。
本次陆家嘴地产金融研习荟，两位嘉宾从不同视角全方位探讨了物流地产国内的市场现状、遇到的问题，洞察市场发展方向，展示了可预见未来。并且基于普洛斯的成功宝贵经验，提出了许多具有实践意义的建议。分享时间虽短，但是观众都表示收获满满。
据悉，本次讲座是“陆家嘴金融地产研习荟”系列第一期，成功吸引了各界的关注，未来将会邀请到更多的重量级嘉宾，一起在研习荟中带来更多关于地产金融行业的案例分析和经验交流，请持续关注并提出宝贵意见。
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