当前合肥、南京、苏州这三个城市的领导，都在为同一问题而纠结不堪：房价火爆，地王频出，出什么招调控房价？是否需要重新启动了限购？
文/杨红旭
有消息称：合肥的楼市限购草案已完成，就等审批通过。
这让老杨不禁想起前段时间，早在5月17日，也有消息称，苏州将重启限购，言之凿凿：“会议通过了限购方案，拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是，购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上，另推出买房居住证满一年等硬性规定，以防炒房和补缴社保。”
结果，被证伪！
那么，合肥会否成真？其实，当前合肥、南京、苏州这三个城市的领导，都在为同一问题而纠结不堪：房价火爆，地王频出，出什么招调控房价？是否需要重新启动了限购？
5月17日，苏州市政府开会讨论房地产政策是真的。另外，央视派记者至合肥采访，曝光合肥楼市的疯狂与扭曲，也是真的。
比较当前三个地方政府的压力，合肥最大！合肥进一步出台政策的概率也最大，是否包括限购，另当别论。
我将合肥定性为：当前中国最变态的楼市。老杨总结四点特征：
变态之一：公子的名份，偏要风头盖天王！
作为中国楼市四大天王的北上广深，房价领涨全国，全国人民虽然不乐意，但也是可以接受的。但只有公子哥命的省会城市合肥，凭什么成为2016年4月全国房价上涨的NO.1？肥仔，你把一线天王们的风头全抢走了，安徽人民知道吗，全国人民答应吗？
2015年至今年初，深圳房价环比涨幅，一直位居第一，但深圳人民说了：我们有经济、产业、收入、人口、地少、自贸区等等无穷无尽的利好和支撑。肥仔，你有多少利好？
暂时来看，厦门和南京，也很热，还有苏州（没列为70城样本），也过热了，同样是公子的名份，抢着天王的风头。只是从诸多支撑因素来看，南厦苏，仍比肥仔的支撑因素，多那么一点点。
除了上面的横向对比外，我们再通过下图，看看肥仔当前房价的火爆程度，处于历史上的什么水平。
拿合肥的房价同比增幅，与全国70城总体增幅比较可知：合肥房价与70城同步变化，涨跌幅基本相近，然而本轮房价上涨过程中，尤其是今年以来，合肥的房价猛拉，一方面创了历史最高涨幅，另一方面大幅偏离了70城涨幅。因此，老杨只能定性：肥仔，你玩得太疯了！衣服都飞破了，快回家，打屁股！
变态之二：政府猴急，乱刀砍向开商！
今年以来，随着合肥房价暴涨，地方政府坐不住了。开始调控！不过，他们调控的手段可谓“简单粗暴”：严控开发商新盘预售价格。地方政府的脑袋里，似乎总装着一个根深蒂固的观念：房价涨得快，都怪开发商心太黑、太暴利！同样，今年以来苏州和南京也有类似政策出台。
其实，开发商只是市场供应侧，而房价短期上涨，主要来自于需求侧势力太强大！从中长期看，稳定房价既要增加供应、又要调控需求。但从短期来看，抑制房价的重点应是：抑制需求！而非抓着开发商不放。
变态之三：库存告急，一个房号卖百万！
政府一心想要摁着开发商的头皮，让他们低价卖房，但问题的关键是开发商手中货少，不愁卖不掉。与苏州和南京有所不同的是，过去二三年，合肥的新房库存一直偏低，去化周期一直低于8个月。从根子上分析，这也与合肥政府过去几年供地太少有关！
于是，在政府严控预售价之后，开发商不干了，奶奶的，明明可以涨价卖房，凭什么不让我涨？你不让我涨，那我就捂盘，那我就将房子与车位捆绑销售，大幅提高车位价格。
紧接着，政府又出政策，限制售房捆绑车位，车位必须竣工后方能销售。开发商又不干了，继续捂盘，奶奶的，那我就通过中介卖房号，一个房号几十万，据说现在热门楼盘的房号已涨到一百万左右。
羊毛不会出在猪身上！于是，近两三个月，合肥全城闹房荒！想买新房？哥们，你有钱办不到！到处都是托关系、排长队、买房号，才有小小的可能买到合肥的新房！尼玛，这还是市场经济吗？！
变态之四：地王张狂，哪管能否赚钱，抢到再说！
当前大中型房企，都急着想在合肥补库存，所以近段时间合肥每出让一块宅地，必定抢破头。甚至少数企业已经不考虑未来能否赚到钱，面粉价远高于面包价，先抢下地块再说！
地王频出，同样让官方很头大。但毕竟为地方政府带来了丰厚的土地出让金，因此地方长官担心并快乐着！
有消息称，原定于5月27日下午的合肥土地拍卖，延期至5月30日，并将同时在7个地方同时开拍此7处地皮。网友@财合肥的点评是：政府心态，先给你们几家几天时间互相通个气，我这边限购限贷政策已经拟好，你们再玩火不给我面子让我不能收场，六一直接来个让你们痛快的。
最后，我们来猜一猜，合肥会否真限购？
从上述消息，以及老杨与合肥业内人士交流中，大概可知：政府已将限购作为储备政策，但还要观察一下是否有必要祭出！
听听官方的口吻吧。5月中旬，有媒体报导：。一向低调的合肥房管局领导也发声：“政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度，如果价格一直控制不下来，会加大政策力度进行调控。”
也就是说，按当前楼市火爆的氛围，以及开发商“屡教不改”的“坏蛋样”，合肥官方是很可能会实施限购的。
不过，在此，有必要重申一下老杨上周在评论苏州限购传言时的观点：：四大公子（包括合肥）既然2014年纷纷取消了限购，重新实施的做法不妥！国家已多次暗示：限购属于“过时政策”，属于行政管制政策。能少用就少用，能不用就不用。
此政策有像“贞洁牌坊”，一旦树立，很难推倒。四个一线城市一直没推倒，所以升级也无妨，另外还将限购作为调控人口的手段。而其他城市，都不宜重新启动购限！
四大公子所在城市，可以更多的使用金融信贷手段抑制房价，比如重新限贷，三套以上不贷，非本地居民只能贷款购一套房，二套房贷首付提高，贷款利率提升等等。还可收紧税收政策，比如对于二手房交易严格按差额的20%征个人所得税。
办法有很多，大可不必重新实施限购。当然，如果气极败坏的合肥官方，执意要重启限购，那么合肥楼市将在未来一年快速降温。无论开发商，还是个人投资房产者，决定你们命运的时候，快到了！
文/李迅雷
在动笔写以此为题的文章之前，我扪心自问，自己知道答案吗？确实不知道。要是知道的话，不就可以赚大钱了吗？但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题，从中找出哪些因素可能是促使估值偏高的主因，哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。
对价差的偏好重于对价值的偏好
我曾经写过一篇文章，专门研究A股高估值现象 ，认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好，则溢价水平（期望回报率与无风险利率之差）可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏。A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的换手率奇高，主板换手率超过6倍（年交易额与平均可流通市值之比），中小板超过9倍，创业板则超过12倍。而且，创业板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板。
今年以来，A股的换手率大幅下降，主板降至2.6倍，创业板也不足7倍，同时股价也大幅回落，但换手率还是高于全球主要股市的水平，A股剔除银行股之后，估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。
国内的房地产交易同样也是非常之大，根据国家统计局数据，今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%，由于没有获得全国房地产交易市场的汇总数据，但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。
数据来源：海通策略团队
一个市场如果交易活跃，说明这个市场有存在的合理性，如果过度活跃，则说明投机性较强，投机的目的是为了获取价差收益，股市、期货市场如此，房地产市场也是如此。股市换手率如此之高，本质上是短线投机，目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个，一个是自住，另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上，大约三分之二配置在房地产上，远高于大部分国家居民的房地产配置水平，这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产，同时，房价高估问题也必然存在。
，“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化’去库存’，而不应通过加杠杆’去库存’。”同时，他也首次提到“房地产泡沫”，表明了高层对于高房价的担忧。
对获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚国家的文化特性有关呢？比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚国家和地区中，就有东京、香港、新加坡（属于华人圈）和上海、深圳等。此外，澳门的业收入也是全球第一，远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT，实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下，中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此，中国人对于追求价差的偏好，或是大于创造价值的偏好。
“隐形刚兑”普遍化抬高资产价格
刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如，壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”，即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性，从而维持较高的市盈率和市净率水平。中国股市26年来，退市的公司屈指可数，小盘绩差公司的平均涨幅远大于指数的涨幅。
那么，房地产市场是否存在“隐形刚兑”呢？实际上也是存在的。比如，三、四线城市的房地产库存现象长期存在，如果按照市场化原则降价销售，库存是可以化解的。但事实上，当地政府会干预房价，前期购房者也会反对降价出售。因此，房地产开发商在商品房的销售方面存在多重约束。
然而，最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。为何政府一定要支持房地产业的发展呢？这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，而且房地产投资在商品房销售畅通的情况下，可以带来可观的现金流回报，而目前基建投资的现金流回报很少，但债务的增长却很快。这也是为何PPP项目推进较难的原因。
有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。
由于中国目前的市场经济体制不同于西方，政府的力量还是比较大，因此，“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。
汇率可控、通胀温和之下房价可撑
2016年年初担心两件事，一是，二是通胀跃升。目前看，在资本管制的情况下，贬值的主动权在央行，所以，近期随着美国加息预期的上升，央行趁势下调人民币汇率。因此，尽管预期长期存在，但资本大量外流的可能性似乎不大。二是通胀看来是温和的，年初蔬菜和猪肉价格的上涨还是属于季节性或周期性的。既然通胀压力不大，那么，货币政策收紧的概率就低了。只要利率不上行，那么，对房价就不构成利空。
从我的判断看，央行会采取渐进式贬值的方式来调控汇率，或是退三进二，温水煮青蛙，同时也打击投机资金，使得投机资金无所适从。这样做的好处是降低国内外汇流出的总规模，同时又能使得人民币汇率贬值幅度逐步增加，从而缓解贬值预期带来的资本外流的风险。
从目前看，本轮并没有引发国内与国际资本市场的震荡，说明在资本管制的条件下，渐进式贬值的路是走得通的，对经济的冲击也会比较小。同时，对于房地产市场而言，小幅贬值及温和通胀，都会对房价有支撑作用，因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段，前提是资本不出现明显的外流。
为何在货币供应量长期超发的情况下没有出现严重通胀呢？据我的长期观察，CPI与M2之间的关联度不大，却与GDP的关联度较大。目前的情况是，为了避免GDP增速的下行，采取了货币扩张手段来稳增长，但由于长期以来中国实行的赶超战略，导致总供给大于总需求，投资增速超消费增速，名义GDP的增速超过名义可支配收入的增速，这才是导致目前M2增速与GDP增速之间剪刀差扩大的原因，也是CPI起不来的原因。
有管治的市场经济可降低危机发生概率
纵观90年代之后全球经济，爆发全球性或局部性经济危机的频率比之前历史上降低了很多，原因在于主要经济体都加强了政府调控经济的作用，采取了逆周期的政策。相对而言，，因此，政府在经济中所发挥的作用，比西方国家更大。
不过，凡事都有两面性，如经济增长中如何处理效率和公平的问题，始终没有一个完美的解决方法。同样，通过实证研究发现，市场化程度高的经济体，企业的效率整体较高，但抗危机的能力较差；而行政化程度高的经济体，企业的效率整体较低，但抗危机的能力较强。如在过去20年中，日本和美国均发生过两次经济衰退，但法国却没有过。同样，中国也没有发生过。
从过去一年来看，政府显然已经加大了风险管控力度，，“防风险也是稳增长”。因此，稳定房价肯定也是作为政府部门的一大重要任务。目前大家讨论最多的是社会债务率和杠杆率问题，我认为总体债务率水平不高，高的部分是地方政府加上国企，但民间的杠杆率不高，尤其是居民所持有的住宅资产的杠杆率较低。比如，大家都认为中国的房价收入比过高，这也是判断房价是否过高的一个重要指标。但问题是，西方国家房价收入比要远低于中国，但为何西方人购房的杠杆率（房贷占房价的比例）要远超中国呢？这似乎成为一个悖论。
在这个悖论之下，可能会得到两个结论，一是中国居民部门的可支配收入总额存在低估，逻辑是，既然国企和地方政府的负债水平很高，银行的风险资产规模也大幅增加，那么，谁是得益者，谁是资产方呢？得益者和资产方应该民间吧。二是居民收入结构的分布存在严重的不均等问题，否则就难以解释为何少部分人有超强的购房能力，大部分人买不起房；难以解释中国购房者的贷款比例如此之低了。
就目前而言，确实很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说，我并不看好，因为以目前的房价水平，农民工转为城市市民之后，也买不起房子，农民工市民化不会提升城镇化率，其作用只是提高城镇化的质量，但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段，已经是后期了，因为流动人口数量已经净减少。
因此，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。
目前看来，货币总量过剩是中国经济与其他经济体的一个显著特色，因为中国的商业银行是创造货币的最大主力，而不是央行，货币的过剩导致资产荒。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。当然，结构性上涨的概率会大于整体上涨的概率。也就是北上广深等这些率先实现产业结构转型的地区，会吸引更多的资金流入，从而对房价有较强的支撑作用。但更多的地区会因为传统产业的过剩而导致经济下行、就业机会减少，从而房价也难以得到支撑。
从政府部门的调控目标看，一定是避免房价的大起大落，尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险，这就会使得房地产周期的上行时间超过传统的周期理论。但即便通过加大管治力度和范围以避免发生金融风险，也难以避免房价的最终下跌，因为影响房价的因素实在太多了，很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管治是控制风险非常有效的手段，但也免不了会挂一漏万、防不胜防。
综上所述，年初至今，和通胀预期这两大因素对房价的负面影响似乎已经消除，目前似乎看不到导致短期房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。但是，结构性改革的难度很大，如果结构性问题不能够改善，那么，再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。
来源：杨红旭楼市研究、李迅雷微信公众号