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特色小镇金融创新思考

2020-10-11 09:20:40



中国还有一个问题,到了今天就是未富先老,已经快速进入老龄化的社会。现在我们是每年一千万个老年人的增长速度,所以基于这两个问题,这是城市问题。而乡村在过去30年内始终是被遗忘的,虽然我们每年一号文件都是这三个问题。城市和乡村形成一个很严重的城乡对立。



最基本的一个逻辑,就是我们城市发展到今天以后,这样一个逆城市化,美国是在公路网发达以后,出现了一种现象,逆城市化,我们认为在中国很明显最近几年逆城市化这个方向出现。而这个逆城市化,我们认为实际上它不是一个泛泛的,就像我们城市的聚集,也不是一窝蜂的而起的,一定是先往上海、北京这样的一线城市聚集,到今天我们形成了珠三角、长三角、京津冀三个大的城市群。


国家又给了很多的政策的引导,这个就不再多说了。我们认为一个特色小镇的聚集,它是有几个特点的:



第一,是在一定的空间范围之内,与城市相对独立,但是要形成一个要素的互动。


第二,它有一个完善的功能组合,它是自成一体的这么一个空间,里面包括的物理空间,同时包括了商业、公共服务以及产业的这样一个要素的聚集,所以这里有一个明确的产业的属性,我们一个好的小镇一定围绕着一个有特色这样一个主题,围绕它形成一个产业的生态。



这样一个特色小镇才能形成一个独特的产业聚集,与大城市能够在一定的空间上形成要素的互动,独立存在,一个有机的生命力。这个小镇我们认为它就像我们过去的产业园区,它不会成为城市一部分,它要独立城市的存在,这样才是一个小镇的意义。现在各地已经纷纷有很多的小镇在报上来,我们会看国家批不批小镇?更多是基于目前现有的产业为基础发展起来的小镇,其实也是借着特色小镇这股风,把我们本来就已经具有一定特色的这些产业的地方,能够把它再形成一个,可以在此基础上再发展的一个载体。


所以我们看特色小镇,其实刚才讲了,这个逻辑背后就是我们要选项目的要素,首先还是这三大城市圈,我们看到过很多的项目,到中西部地区非常的多,坦白的说作为一个基金,不敢投,也不会投。为什么?首先也许有一定产业的基础,但你产业带来的收益如何?第二你是一个小镇发展,需要人口聚集,你里面的商业模式,最终我要保证现金流回流。而这些东西我们认为离开了三大都市圈,其他的都会风险很大,当然在一些核心的城市,西安、重庆周边也会形成这样一个聚集。


第一,这样一个小镇一定不是一个简单的房地产开发,那么我们要看你的产业是什么?这个产业是否形成它自己一个小生态,最终吸引到更多的资源能够聚集,而最终这样一个小镇一定是一个自我生长和循环的一个生命体。没有这样子的话,必然是失败的。特别是现在碰到最多的,就是一个简单的一个产业园。


第二,以旅游为主的,国家倡导了两年多的时间,我们认为很快,其实前一段时间发改委在对密集小镇进行调研,相信很快一个政策会出台的,要杀一杀了,冷一冷了。



从金融的角度,特色小镇必然离不开金融的支持,实际上地产发展到今天,不光是一个小镇的问题,就是一个地产的问题,地产本身就是一个金融的,地产过去30年我们是走的一个快速发展的模式,开发商的模式,快速形成一个现金流,通过销售的回款来平衡资金。但是我们今天也看到房地产是发展的越来越集中,往大的发展商提供,往优势城市优势地段集中,这个里面金融是最最重要的一个工具。


在特色小镇这个领域,现在首先是有很多政策性金融的问题,房地产不要说银行的贷款,连信托,甚至包括私募是过去几个月最最明显的,几乎这个钱都流进去的,传统房地产口子基本上都扎堆的,按照前两天金融的会议,会持续两三年的时间。对于特色小镇可能是恰恰相反,不光是这些口子增长,连开发银行这样的金融机构都有长期的资金支持。所以在这里面如何利用这样一个金融的政策,可能是特色小镇现在一个非常好的机遇。



在特色小镇的金融创新,也是借着PPP这股风,我们想一定是企业和政府的合作,能够找到这样一个小镇有特色的主题,我们能做的就是用基金的模式来投这样一个项目。具体的来说,我们差不多有三个模式,第一个,PPP的模式,我们不光是基于特色小镇,政府购买服务,我们有建设方的一个合作伙伴,母基金是由中铁建+央企,五个母基金,这五个母基金在地方政府层面,再搭上当地政府的母基金,就形成一个子基金,这个子基金会进入到一个SPV,来做项目的运营。在SPV这个层面还会有政府的补贴基金,还有银行的贷款。这个里面最最核心的是要用一个很好的运营,当时上市公司结构改造来做的PPP运营,这个运营通过前面设计以后,保证它有一个很稳定很长期的现金流,最终把股权转移到上市公司里面,实现基金的退出。



再一个是产业基金,这个产业基金更多的是围绕着这样一个小镇的产业服务,广西省政府刚刚做了一个基金,规模不是很大,10亿规模,也是母基金形式。这个基金它的投向其实很简单,很明确,就是产业,特色小镇相关的一些产业,这个基金就是要投到这个产业里边去的。这个基金以政府为主导,它对于产业投向政府是有明确的希望和要求。


比如青岛和人保做了一个项目基金,人保因为它是做寿险的,它希望未来有一些大量的物业,而这里边养老和为养老服务的一些公司,可能人保一直首选的。我们是和法国的薇姿集团,是做温泉理疗的,在青岛投了一个项目,这个基金就做了一个优先级。


其实基金这些架构设计都是大同小异,做来做去模式都是一样,关键你特色小镇这样一个产业要素,要找到一个合适的投资人。我们在特色小镇领域发展里边,我们是一个纯粹的财务投资人,并没有介入到这样一个开发,我们有几重要的合作伙伴,刚才讲了和体育相关的小镇,还有刚刚说的薇姿。还有一个非常重要的,这是可以复制的,现在蓝城基本上所有的项目都是我们基金来投,第一期就是30亿的规模。蓝城的东西很简单的快速过一下,宋总大家都清楚,这是宋总最近这几年他的经历都是从绿城打造了蓝城。我们认为农业小镇文化完全符合我们对小镇探讨的逻辑,而且它是一个完全可以复制的小镇模型。农业作为一个产业来说,是在全国各地有广泛基础存在的,这是蓝城目前在做的项目。它这个小镇,还是围绕着农业,1+N这样一个产业集群。

这是去年在嘉兴投的一个农业小镇,蓝城在农业方面,为什么选择蓝城做合作伙伴,蓝城在农业花了十几年的时间,现在十几个农场。这是一个纯粹的农业项目,但是没有作为一个小镇来展开,除了农业在小镇里边最重要的一个因素就是颐乐,这个小镇里边从居家到建筑的形态,到社区的服务,构成一个适合老年人生活的社区。这里面为什么这样做?只有这样才能引入一个城市的人群。这个不多介绍了,有机会的话,也欢迎大家可以到我们的项目来去做一些交流。这是关于小镇的服务体系,蓝城从一个开发商要转型成一个农业运营公司和小镇的生活服务公司,说有的过程中蓝城也在进行轻重模式的转换,我们资金就是作为重模式的一方参与进来。所以一个理想的小镇最后形成一个有活力,有底蕴的这样一个有机的生命体,形成它的自我循环。

如何精准获取“特色小镇\田园综合体”扶持资金? 如何抓住特色小镇与田园综合体的政策机遇? 如何激发“乡村内生增长动力”实现农业现代化? 如何培育、导入特色产业,破解“房地产化”倾向? 如何研判田园综合体、特色小镇引爆业态和产业布局? 如何拓宽“田园综合体”、 “特色小镇”投融资渠道? 如何推动传统农庄、农场、合作社向“田园综合体”转型? 2018年8月25-27日战略下《第23届特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会》将在成都举行,特邀行业内20余位一线项目操盘手齐聚,为您的项目针对指导:

峰会 · 简讯

【会议时间】:2018年8月25日-27日(3天2夜)

会议地点】:成都

【参会资格】:各级政府及相关部门领导;房地产企业董事长、总经理、高管团队;旅游开发、特色小镇、休闲农业、农庄民宿、养生养老、投资机构等企业高管;策划规划、园林景观、建筑设计、景区管理等单位中高层负责人(400人)

主办单位】清大文产规划设计院、 中国文化产业园区联盟、北京壹方城智汇科技有限公司 

 报名电话15811429013  

25日上午:战略下,特色小镇与田园综合体最新政策及创建实践解读

乔润令国家发改委改革发展中心副主任陈安华中国特色小镇规划设计研究院院长朱冰:都市意匠城镇规划设计创始人

25日下午:特色小镇与田园综合体运营模式创新与实践

史御力:成都幸福公社房地产创始人|朱仁斌安吉鲁家村操盘手陈延年:壹方城文化产业研究院院长

25日欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会(规划联盟、融建联合体、洽谈合作)

26日上午:特色小镇与田园综合体土地开发与金融支持政策解读

柳中辉:长沙浔龙河项目操盘手|袁英华:中国开发性金融委员会投资委员会会长|张玉成:台湾品牌农业协会理事长

26日下午:特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解读

马寅:阿那亚创始人|陈高峰:同路创意董事长周宁东:中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理许安拓国家开发银行PPP项目评审

特色小镇与田园综合体创新IP项目路演

刘宣付:中国首家智慧+安全教育特色小镇—身临其境

陈清兰:功夫动漫小镇操盘

贵宾席及会员企业私董会:

24日晚私董会1:土地政策专题研讨

乔润令:发改委城镇中心主任

24日私董会2:金融专题研讨

许安拓 :、国家开发银行PPP项目评审、

26日晚私董会3:特色小镇/田园综合体创新项目路演、专家团问诊及需求对接

陈安华、朱冰、陈高峰、张玉成、许安拓


27日全天项目实地考察:

1、多利农庄

2、天府红谷

3、麓湖小镇

项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨

如何报名?

电话报名:15811429013

短信报名:编辑“咨询峰会”发送至:15811429013


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