ABS讲坛 ABSLecture
——听百家之言，问ABS之道
【ABS讲坛】是ABS行业观察推出的特色专栏，通过邀请政府官员、知名学者或业界精英为大家开讲，或普及知识，或启迪思维，意在问资产证券化之道，寻资产证券化之机。
中国房地产业协会市场与住房保障副会长、全联城市更新分会副会长、中国房地产数据研究院院长 陈晟
7月26日，国内规模最大、专业化程度最高的资产证券化行业品牌活动“2018亚太房地产租赁峰会暨百城万企行（上海站）”活动在上海举办。中国房地产业协会市场与住房保障副会长、全联城市更新分会副会长、中国房地产数据研究院院长陈晟出席活动并发表主旨演讲，本文为其演讲的内容实录，已获得作者内容审定。
整个长租在非常短时间内成为风口之后，大家突然感觉，原来从来没觉得，怎么突然变成风口，相信它有一些脉络背景，首先跟我们长效机制有关系。我们叫多主体供给、多渠道保障，租售并举。大家知道租售并举的很重要是租在前面，售在后面，同时大家注意有一个并字，大家学过物理应该知道并联和串联不一样，有可能租到售，有可能售到租，这是一点。
当然我知道非常重要的一位领导曾经说过，整个的租赁市场，大家都说做不起来，我就不相信，所以我一定把它推出来，大家已经看到了租赁市场，我们政策推动对这个市场影响非常大。
我们看整个不平衡的表现，主要自有住房比例超过87%，而很多世界各国租赁市场更高，我们相对比较低的，但是因为我们有一定的，包括最近杨伟民同志说的空置的情况。准确的空置率，英国报告说30%，我不敢说，作为研究房地产23年了，我还不敢说中国空置率是多少，因为没有数据。据说一个数据可以告诉大家，肯定超过13%，这是有可能，这是比较官方的说法。我们有不平衡、不充分，包括长效机制的建议需求，我们对市场有了一定的期待或者需要改变。
不充分主要体现这些地方，包括我们注意到租赁住宅的供给不充分，特别是空置浪费的，不把租客随便赶走的保证租赁预期稳定。
我们针对这些不平衡的问题采取办法，一线加土地调存量，开发商、政府、业主和国有企业都可以成为供应主体，特别长租公寓形成大机构公司，包括我们的四位一体相关的方式，这是我们政策的背景。
解决不充分，主要就是产品，这里面提到了规模化良好服务的租赁住房，指人口净流入城市可能多少，我们认为可能不超过25个城市，可能很多城市租赁市场没关系。
我为什么讲这个，我认为中国长效机制，长效机制已经出来，长效机制在路上，我们继续在出。2016年底给过建议的报告，我认为我们的长效机制无外乎就是这个叫四梁八柱，希望什么样的城市、什么样土地、什么土地、什么产品这是梁子。八根柱子土地、财税、金融、投资、立法、保障、结构、品质，大家可以观察未来长效机制是不是围绕四梁八柱去展开。
刚才已经讲过了土地的供给，上海“十三五”期间大概是70万套，三分之一左右；北京50万套，也是三分之一左右。这是我们整个租赁体系供应体系占比年均计划，大家发现未来的土地不是做不做租赁市场问题，你不做租赁市场就没地，这个地就没法拿。为什么那么多开发商要出那么多寓字系列产品，不管他想清楚，还是没想清楚。如果你不想清楚这件事情，这块地就别拿了，它就是租赁性70年，而且明确告诉大家它的产证，在我们的规划体系里面称为Rr4地块，就是长租性的住宅。
这是我们2016年底曾经给大家讲过，大家没有重视，我把这个专门拎出来。我们2016年就讲了一定会让租赁企业做到有利可图，然后租赁市场REITs。刚刚讲的REITs非常好，我可以给大家带来一个更好的消息，我很负责任告诉大家，税。REITs最大问题双重税收不能减免问题，就是这个问题。但是今年双重减免的真REITs就会出来，当然它会不会先从租赁逐步到商业再到产业地产，我对政策有所期待，我们对金融关上一扇门的时候一定会打开一扇窗，是不是我们所谓直接融资的REITs。
这是我们的租赁比例，大家可以看到我们中国租赁比例是非常的低。实际上文件早就有了，当时商改住有一些疑问，我们可以看上海的相关实践，告诉大家我们在就业集聚地区和交通便捷地区，包括我们过度的商业，就是商业可以改住宅，原来时候不敢说，那时候商业还有很多问题，甚至要拆。这个时候已经有了，然后提到了我们这Rr4地块类容积率不要超过4，甚至告诉大家还有10%的容积率送给你。如果你做长租，公建配套的，有些年轻人公寓的社交空间、食堂送给你，所以政策要用好。我一直说长租是一定让你有利可图，让你循环的起来，让你能够转的起来。这是整个有一个两个月之内的规划报批，速度也给你一个要求。
所以总结下来，从政策逻辑或者长租体系来说，Rr4地块有准入制，现在以地方国企为主。最关键要命的是我的地价，按照招拍挂的价格打三折给你，十年前地价，十年后的租金，你还做不到5%吗，证明你水平不行。我都打了三折，你还要怎样。
生产积聚区、地铁交通上盖，包括过度商业改也是可以，我们不计容积率，以及形成寓字系列，为什么那么多寓字等等。我说现在不做公寓不行，当然寓字名字很难取了，所以融创取了个“住住”也挺好，反正各种类型的。
我新的房地产预测提了八条，请大家注意2019年是不是这么实现。其中有一个我们租售并举，当然其中重视二手房研究也是很重要，现在我们六个城市二手房超过一手房，有的超过三倍。还有就是在企业家供给侧改革的首创精神，包括我们的先进生产方式，所有都是告诉大家我们新房地产一些产品或者时代是可以迎接它的到来。
时间原因，很系列的研究不能多讲，租赁市场住房制度发展，已经改革开放40年。我们四位一体分布按照这个来，廉租住房、租赁住房、公有产权房、征收安置房等等，这是我们四位一体的改造。租赁住房是在我们体系，政府里面还有廉租住房，甚至还有产权束的拆分，比如你可以拿20%、30%、40%、50%，是逐步助推的模式，有市场，还可以有商品，当然还有资助的这种模式，这是我们整个租赁住房体系。
我们可以了解这个政策，刚才已经讲了很多，我不多展开讲了，我们简单过一下。
当然，这里面有系列围绕各部委的政策体系，包括各地做了相关的一些政策体系的安排。包括我们租赁政策的建设明确提出相关的措施，包括我们退二进三的模式。
我们看市场供给、法律保障、金融支持、税务优惠，各个方面做了准备，这件事情我们一定要做。
这是上海鲜活的实践，包括土地出让，形成以地产集团为代表，城方为代表的系列租赁性企业。高校、科技园区这些我们叫做Rr4地块，这是它的分类，租赁公寓、人才公寓、单身公寓等等。因为我们说新兴人口，比如说新的就业大学生，以及职工、蓝领工人各种类型的。这里面还有空间里面积10%的容积率赠送，指的这些内容，包括你投放的便利店、洗衣房和共享单车等等，这是整个政策体系的一套东西。
租赁市场已经进入了各种阶段，刚刚各位都讲了，我们大概分析，客观上有原因，有红利、存量等等释放，这是我们存量的预测，这已经有相关数据，我也不展开讲了，包括租金类的一些情况，租房比例，中国非常低，德国相对很高，超过58%。这是我们租金的市场变化，这是我们整租、合租比例情况，包括装修环节、退租，这些系列怎么解决问题的实践。这是租金的变化，时间原因都不能讲了。
外部是C2C、B2C、B2C2c整个这么一个体系，我们称之为集中式和分散式。但是真正告诉大家，我们未来还是惦记着大家的分散式租赁市场，指望政府解决租赁市场不现实的。我们现在唯一一招是这样，我们先让政府做到一些，拿到打三折房子，要求它的租金必须按照市面上打八折，所以我们把租金价格有一个池子降下来。然后中间再跟老百姓租金市场里面有一个格，我一拉。你说我就不租，我等着房价涨，我就不进入租赁市场，政府还有办法。第一，你在租赁这一块想不想减免税收，有房产税，租赁的本来就有的。第二，你的人要不要拿到居住许可证，如果你不进入这个登记市场就不给你，逼着你也得进来。这边租金价格打八折，水一拉，整个平衡下来，这是我们的预期。所以大家都在说租金市场有大的增幅怎样，实际上我们目的形成一个良好的租赁市场，所以都有我们政策设计的逻辑。
这是我们整个的需求安排，时间原因不展开讲，包括各种类型。
大家知道我们有这些类型，有一些问题的解决，我们有针对性的，上海相关各个区的租赁套数，相信还得加大各种力度去增加，包括有的企业说到增加两万套，甚至说做一百万套等等，我们鼓励去做这件事情，这是我们整个缺口，大家看到还是非常多，所以还是有空间。
这是我们整个不同城镇化跟净流入人口，25个城市跟租赁市场有关系。
这是我们主席讲话，租购并举的这些要求，这是我们流动人口带来租赁市场，这是我们租赁市场的持续扩大，这是我们机遇，我们可以比较一下。
发现这个市场也不错，测算了一下容量，甚至诞生3000亿左右的企业也是完全做得到的。
这是回报率偏低，租金目前要大幅提高不现实，只能通过地价完成，地价打三折还完不成真是有问题。
这是我们出让的自持物业盈利情况，我们不希望出来的都是高端的租赁市场，我们希望还是稳定的市场，这是我们REITs的情况，我讲重要的突破政策，现在发展速度很快，两a+主体可以发100亿的。
这是REITs的市场，这是我们稳步的推动，时间原因都不能展开讲，非常丰富。但是请大家注意三家公司可以学一下，EQR这些美国和日本的，这是长租领域大佬做的事情。
这是中国的情况，包括配套产业链情况，集中式、分布式、轻资产、重资产等等模式，包括我们说的注入操作细节、托管分布式如何做，这是整个比较。这是一些产业的高端、中端、低端产业分类，这是我们分的几个类型，中介、酒店、房企、国家队、创业系，五大系统。这是整个分布情况，现在还没有完全的垄断性企业，但是大家都在干这些事情，所以寓字系列、栈字系列非常多。这是整个企业的融资情况，所以也算是一个风口。
注意有一些大企业合作推动非常快，包括金融体系里面的配合一些机构，我把它列出来了，这是发REITs比较多机构，大家可以尝试跟他们合作，承销的机构，这是相关法律文件。
当然还有操作的各类细节流程，也是时间原因，刚才提醒我时间不够了，我简单的过。这是魔方单一信托计划，我跟他们聊过产品发展情况，这是整个市场的预计情况，这是资产交易、资产管理的整个大市场分析。这里面有的问题因素，我们针对性的会解决。
这是我们预估情况，特别龙头公司估值3800亿左右，有很多企业不能抢了，you+和魔方公寓。红璞，这是试点体系的。
重点花一点点时间讲城方，他们模式，作为国家队不仅拿房源，更多尝试一套模式，最后整个长租比拼不是房源，是房源之后的服务，市场稳定器、文化培育器、生活加速器、资产优化器、人才孵化器，再配了八个东西，所以长租公寓里面功夫不在房子，而在于后面的运营。回到我们酒店一样，原来大家想我们卖一个房子，大家80%冲着学区去，学区跟卖房子有什么关系，没有关系，是人家校长做的。现在是租赁不把租赁做好，你这个运营不行，所以回归到重运营体系模式。这是整个分布，很好，个人理想实验室，生活美学集合体，体验式的商业，美好生活的理想家，多么美好一种描述的生活业态，而不是租一套房子被房东赶来赶去的这么一种，这是我们追求的逻辑。
我最后的建议，如果任何一家房地产企业或者个人机构想进入租赁市场，如果这些问题问一下都不能解决，你就要谨慎，当然这是非常重要一家房地产企业委托，我们直接指导他在做的一套东西。大家想想政策体系、租赁市场格局、土地转性，你要弄懂，怎么拿到便宜土地，转性路径、指标配比和REITs模式，资源进入和金融机构，这些东西没想清楚不要进。想清楚了，我告诉你是有利可图的。
希望我的研究对大家有所帮助，谢谢大家。
往期回顾：
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