CFIC导读：
6月23日，由中国房地产法律实务研究论坛主办，西南政法大学中国不动产研究中心、上海邦信阳中建中汇律师事务所承办的中国不动产证券化之路暨《中国不动产法研究》入选CSSCI集刊庆典，在黄埔江畔的中国金融信息中心隆重举行。
近几年，随着房动产市场的逐渐饱和与宏观调控政策的不断深入，房地产开发商的融资压力前所未有。显然，房地产资产证券化能够为房地产实务者提供新的融资渠道，降低证券市场金融风险，同时也为国内信托投资公司拓宽业务空间。在不动产证券化大趋势下，无论是地产商，还是不动产法律理论和实务阶段，都面临着趋势改革和创新。
6月23日，由中国房地产法律实务研究论坛主办，西南政法大学中国不动产研究中心、上海邦信阳中建中汇律师事务所承办的中国不动产证券化之路暨《中国不动产法研究》入选CSSCI集刊庆典，在黄埔江畔的中国金融信息中心隆重举行。
论坛现场
著名民法学家、中国民法学研究会副会长陈小君，全国律协民事法律业务委员会主任、上海法学会诉讼法学研究会副会长朱洪超，西南政法大学教授、博士生导师刘云生，，上海财经大学教授朱晓喆，上海交通大学上海高级金融学院教授吴飞，中信建投证券股份有限公司投资银行部董事、总经理赵明，光大安石副总裁杨鹏、仲量联行上海及华东区投资部总监邵律、华澳国际信托有限公司产品总监费林云、邦信阳中建中汇合伙人、上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任陆国飞，邦信阳中建中汇合伙人杨文珺、邦信阳中建中汇合伙人吴家寅等嘉宾出席论坛。论坛吸引了来自政界、商界、学界百余名专家、学者参加。
《中国不动产法研究》资料图片
据悉，《中国不动产法研究》一书是中国房地产法律实务研究论坛的重要研究成果之一。该论坛由西南政法大学、上海易居房地产研究院、上海邦信阳中建中汇律师事务所于2006年共同发起成立，是专业、务实、多元、面向全国的房地产法律研究平台。《中国不动产法研究》一书于论坛创立的同年创刊，至今已由法律出版社出版14卷，是中国房地产法律实务研究论坛的研究成果之一，并于今年年初入选CSSCI集刊。而此次论坛上揭幕的中国不动产研究中心则是这十余年各方积累的阶段性整合成果。
本次论坛聚焦不动产证券化，旨在探讨房地产发展现状，把脉2017年不动产证券化最新发展趋势，展望不动产证券化的未来道路。以下为论坛实录：
嘉宾致辞
中国房地产法律实务研究论坛执行主席、邦信阳中建中汇合伙人朱平
中国房地产法律实务研究论坛执行主席、邦信阳中建中汇合伙人朱平在论坛致辞中讲到，11年前，在西南政法大学的刘云生教授、张永岳院长等前辈的关心支持下，以房地产和实务研究为主线，为促进司法领域的有效互动，中国房地产法律实务研究论坛宣布成立，并在2006年召开了第一届。同年，《中国不动产法研究》一书创刊。2017年，《中国不动产法研究》被中国社会科学研究评价中心公布为“中文社会科学引文索引”（CSSCI）来源集刊，与其余的25本业内优选书刊共同分享荣耀，这是邦信阳中建中汇律师事务所长期坚持的回报。朱平表示，中国巨大的房地产市场日益增长，不动产是其中的焦点和亮点。无论房地产市场发生怎样的翻天覆地的变化，律师事务所的专业情怀融入骨髓，融入血脉。
著名民法学家、中国民法研究会副会长、教授陈小君
著名民法学家、中国民法研究会副会长、教授陈小君讲到，《中国不动产法研究》始终秉持着理论与实务立法与司法高效的宗旨，严谨办刊态度和高质量录稿标准，在学术界、律师界影响深远。它始终聚焦不动产构建的维度，为我国不动产法律制度的完善汇聚了熠熠生辉的文献精品，入选CSSCI集刊名录当之无愧。陈小君表示，当下属于中国不动产法制发展的黄金时期，《中国不动产法研究》应在不动产法研究中继续引领风骚，在未来发展过程中仍应在“特色”二字上狠下功夫，在传统优势栏目上不断深耕，呈现出办刊的工匠精神。作为国民财富之基，不动产在人民生活中发挥生存保障的作用，体量极其庞大。以往对不动产的利用主要是集中于物理价值而非其金融价值。随着不动产的体制逐渐完善，不动产市场日益成熟，不动产证券化不再是空中楼阁，无论是从可行性或者必要性角度而言，要在学术研究层面具备可行性，对不动产证券化进行前期充分的学术探讨实属必要。
全国律协民事法律业务委员会主任、中国房地产法律实务研究论坛名誉主席朱洪超
全国律协民事法律业务委员会主任、中国房地产法律实务研究论坛名誉主席朱洪超表示，2006年，通过一种敞开思想的方式，由三方设立、共同筹办了“中国不动产法研究”论坛，经过十年的发展，《中国不动产法研究》入选了CSSCI集刊，这是一个律师事务所与学院合作的典范，也是一家律师事务所十多年不断努力的成果。随着入选集刊，《中国不动产法研究》今后要更全面地发展。聚焦中国不动产法律实务的问题，通过研究中国房地产法律实务热点敏感问题，为研究的学者提供实务素材，为从事房地产实务操作的律师和行业人员提供专业的指引，为房地产立法与司法部门提供可靠有效的文件，以促进实务与房地产立法司法领域各界的高效互动。
揭牌仪式
西南政法大学中国不动产研究中心揭幕仪式
西南政法大学教授、博士生导师、中国房地产法律实务研究论坛执行主席刘云生，上海易居研究院智库中心研究总监、博士李然，邦信阳中建中汇主任、终身合伙人丁晓文，著名民法学家、中国民法研究会副会长、教授陈小君共同为西南政法大学中国不动产研究中心揭幕。
主题发言
西南政法大学教授、博士生导师、中国房地产法律实务研究论坛执行主席刘云生
新探索往往与风险相伴。为此，西南政法大学博士生导师、中国房地产法律实务研究论坛执行主席刘云生教授特别就不动产抵押权证券化的风险点分布进行了梳理，并提出了应对策略。他认为，不动产抵押权证券化虽然在法律实务领域进行了一定的探索，但法律实务领域和实践领域里，不动产抵押权依旧没有成熟，存在着一些风险问题。例如，国家政策形势法律登记程序带来的风险，抵押权登记和不动产权登记的不统一，会导致不动产权利转让和抵押权转让不同步。目前，有关部门进行了政策创新来推动不动产抵押权证券化，但部门规章制度的创新不能对抗合同法、物权法。法律之间的冲突，对实务界的发展有着制度性阻碍。刘教授认为，建立国有独资融资公司，以国家信用为融资行为保障，能够保障房地产行业融资发展。国有独资融资公司和商业银行相互之前实现原始权利到SPT到最后的投行，形成完整的利益链。
点评嘉宾：邦信阳中建中汇主任、终身合伙人丁晓文
邦信阳中建中汇主任、终身合伙人丁晓文表示，“不动产抵押权证券化：风险点分布及应对策略”在理论和实务上都是很有意义，着重点是分析不动产抵押权证券化以后的法律风险、实务风险和操作风险，以及这个产品推向市场的固有风险。丁晓文讲到，事实上，有法律工作者、保险公司以及其他的公司来增强信用，最后推到终端客户时，其风险是可控的，同时要关注抵押房地产项目的运作情况和资金情况。
邦信阳中建中汇合伙人、上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任陆国飞
邦信阳中建中汇合伙人、上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任陆国飞从实务角度上探讨了不动产融资的三种类型和国内主要房地产商进行不动产投资的模式选择。陆国飞认为，中国不动产证券化现状之一是《资产证券化业务管理规定》实际执行部分的异化问题，没有跳出传统债权+抵押权范畴；现状之二是REITs的实践差距，股权回购、收益补差的存在，让拥有和经营都不再必要，更让上市交易的流通成为假流通，流通性并不因投资标的长期收益本来所创造，最终体现为债权投资。
点评嘉宾：上海交通大学上海高级金融学院教授吴飞
上海交通大学上海高级金融学院教授吴飞讲到，房地产是另类市场，可以从一级市场进行投资，或者直接买房地产进行投资。房地产在资产配置中处于中间的位置，风险不高，流动性也不高。根据家庭办公室调研的结果，在国外特别有钱的人是具有非常强的偏好去配置另类资产，而另类资产在国内高精尖人才中配置程度比较低。吴飞认为，中国其实没有真正意义的REITs和CMBS，都是根据中国的实际情况进行改良的。在国内投资房地产有很多方式，在过去几年中发展非常快的是CMBS抵押类的REITs，原因是第一，比较简单，第二，复制性强，第三，符合中国的财富配置偏好。
中信建投证券股份有限公司投资银行部董事、总经理赵明
中信建投证券股份有限公司投资银行部董事、总经理赵明表示，房地产行业具有周期性、关联性、地域性、政策敏感性和不完全竞争性的特征，上述特征共同作用于房地产行业的发展，决定了房地产行业天然的金融属性背景，因为融资能力对于房地产企业的发展至关重要。赵明认为，伴随房企存量债务集中于2018-2021到期，未来房企融资及发展可向股权联姻、业务多元化及轻资产 化和转向“互联网+”等方向突破发展，充分提升房地产行业的商业服务属性价值，改善资金运营效 率，从本质上提升盈利能力。
点评嘉宾：上海易居研究院智库中心研究总监、博士李然
上海易居研究院智库中心研究总监、博士李然表示，融资一直是房企战略里一个重要的环节，目前房地产开发的资金主要来自银行，或者以贷款形式实现，从产业发展角度来说，证券化是未来的一个方向。实现资产证券化，最重要的是解决两个问题：房企拿到资金后应该怎么用，以及资金如何实现退出。退出一定要对整体产品实现交易，从交易端实现退出，有了REITs产品之后可以在交易之前实现退出。另外，企业在经营中的重点不是放在交易环节上，而是放在实现产品运营的提升，这也是房企转型重要的方向。
圆桌会议
圆桌会议现场
在圆桌会议环节，嘉宾们围绕“中国离真正的REITs还有多远？”这一问题展开了多层次、多角度、多视角的讨论，就REITs六大发行要素来探讨中国REITs发行的可能性和REITs在中国的未来发展。
整体来说，房地产市场融资手段主要有CMBS、CMBN和REITs。基于中国国情，CMBS和CMBN模式繁荣发展。但REITs的发展还有很大空间，REITs作为中国房地产证券化的创新手段，还没有在中国金融市场上完全正名，而是发展了具有中国特色的类REITs。实践过程中，房地产信托资金仍然要借助各种法律通道。，甚至借助公募投资基金实现融资。
，什么样的资产适合REITs？要关注收益率和价格问题，REITs的收益率是基于租金的收益和资产转让增值收益，做估值的时候要用净收益和无风险收益率做比较，当高于无风险收益率的时候就有了空间，一是投资人有意愿投REITs；二是REITs的运营方可以运用一定比例的杠杆增厚收益率。REITs也能用于物业，一方面，目前存量的商业物业以及写字楼面临着经营困境，应通过进行重新定位、发展商业、结合市场需求重新功能定位、进行优化设计，来提升租金水平及出租率，最终提升收益率；另一方面，在运营环节，因为对REITs而言，这种基础资产需要一个良好的运营来维持收益水准。
上海财经大学教授、比较民法与判例研究所所长朱晓喆
上海财经大学教授、比较民法与判例研究所所长朱晓喆讲到，《信托法》有很多灵活性，在商业领域当中应用的比较广泛，资产证券化是其中一个方面。中国应用信托解决ABS和资产证券化起到一个很好的破产隔离作用。但是，现在做资产证券化的领域当中大部分还是一些债券的资产，它本身不具有公示性。中信登公司建立这样的登记制度，其实在信托产品或者产品后端，本身使得这个信托的产品，使得ABS产品后端发生破产隔离，中信登没有解决这个问题。但是也不要误解中国就此建立一个信托制度，其实信托财产本身登记没有解决，做资产证券化业务的范围大力的拓宽，业务产品流通带给市场很大的信心。
光大安石副总裁杨鹏
光大安石副总裁杨鹏表示，实际操作中，第一是技术，包括律师、会计师和专业机构水平都很高，在目前的这个情况下不管是交易环节还是持有环节，都可以把税规避掉，税收对REITs并没有有本质上的影响。第二，从资产方面来看，近现金收益率5.5亿收益率的资产一直存在，不管是发贷款还是REITs或者ABS优先级，能做REITs的资产在中国一直存在。，中国大部分的金融创新其实是制度创新，，所以以前做的私募变成了公募产品，有交易量有合理的定价，成本也下降了。越放松市场发展越活跃，越活跃越好。第四是管理人，管理人要有诚信、追求、理想最好。
仲量联行上海及华东区投资部总监邵律
仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示，目前来看，办公楼、零售、大型商场是比较常见的资产证券化的标的和物业，现在整个经济发展速率比较慢，但消费增长非常快，所以非常多的大机构资金中长期押宝销售市场。其原因第一，办公楼相对来说比较易管理；第二，目前中国经济发展当中，第三产业发展是主要的经营转型的目标；第三，产业发展离不开办公楼作为经济的活动发生的载体。新型的投资战略里，接下可能比较火的是物流地产，一个商务园区目前物流项目的投资收益率在6%左右，已经高过一般的企业融资成本，再加上杠杆。而且物流地产受益于整个互联网经济的发展，能更好的匹配销售兑付。
邦信阳中建中汇合伙人、上海市律师协会信托研究委员会委员吴家寅
邦信阳中建中汇合伙人、上海市律师协会信托研究委员会委员吴家寅表示，综合来看，信托是以融资类占最大部分，投资类占一小部分，中国没有办法实现REITs或者没有办法实现美国类REITs的障碍，就是由于用不动产做REITs的企业希望是短期融资行为。第一，这会导致融资周期较短，从形式上来说可能在往REITs上靠拢，但是从产品设计来说，并不是一个额外的出发点的REITs行为。第二，导致租金回报非常低，中国的资产都是以租赁股权或者是物业收益权为核心的产品。前几年房价爆发性增长，就算那时候有REITs产品，其实它的收益与房价上涨无关。在这个情况下，从投资人来说到企业来说，做的就不是一般意义的REITs。
华澳国际信托有限公司产品总监费林云
华澳国际信托有限公司产品总监费林云讲到，不动产的资产证券化过程中有两个核心问题，第一，资产证券化为什么是信托？信托是最适合做资产证券化的平台，因为国内所有的资管产品只能用资金做财产委托，但是信托可以用财产权。第二，REITs在信托当中可以采取很多方法，为什么在资管产品中是券商主导的？原因是券商的交易以银行的资金作为标准化，为什么可以做到3.3甚至更低，因为保险资金在投放上对于标准化和非标有区别。解决这个问题，从实质上讲是解决房地产企业融资基本成本问题，资金来源决定了采取的方式。
圆桌会议主持人：邦信阳中建中汇合伙人、上海市律师协会房地产业务研究委员会委员杨文珺
论坛主持人：欧家路、王若翰
本文来源:陆家嘴金融网
文字：郭玉 周方铂
摄影：肖允