4月12日下午16:00，四月份的第一场中惠大讲堂迎来了特别嘉宾，集团合作伙伴 --- 陕国投信托股份有限公司的财富管理中心团队为中惠的同事们带来了信托知识的分享。会议室里早早就挤满了求知似渴的小伙伴们，大家都对这次分享充满了期待。
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信托的概念
首先，陕国投的肖总向大家分别介绍了国际/国内信托概念。
★国际：国外对信托的定位多为家族信托，从事托管服务，收取管理费用超额管理费；是进行税收筹划、财产隔离、财富传承、婚姻保护、养老规划、社会慈善的法律工具；事务性管理功能为主。
★国内：投资理财的产品，低风险，收益适中（8.5%）；是进行税收筹划、财产隔离、财富传承、婚姻保护、养老规划、社会慈善的法律工具；以投资型为主的金融产品。
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房地产信托融资
在介绍完信托的基本概念以后，课程转向房地产信托部分，它也是大伙们最感兴趣的部分，它是专门投资于房地产的信托，主要用于房地产开发项目。信托公司作为受托人设立信托计划，将资金以信托计划的名义投资于房地产企业，由房地产企业用于地产项目进而获得收益，并将信托收益分配给信托计划受益人的投融资方式。
相对银行贷款而言，由于信托的特殊性、灵活性以及独特的权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
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常见房地产信托贷款模式
①开发贷型信托模式
这是最基础最简单的形式，在满足“四三二”的基础上，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。
②股权+债权型信托模式
此种模式也是目前市场上主流的地产类信托模式，但其并未摆脱债权的束缚，本质上还是一笔贷款。故此类融资模式为“明股实债”。它的诞生其实是为了向不满足“四三二”条件的房企发放贷款，。
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房地产信托贷款具体业务流程
在全面清晰的介绍了信托概念之后，肖总介绍了常见业务流程如下：
1、接到融资需求后前期沟通基本要素
2、简单结构设计（根据融资方提供材料）
3、立项，获批后准备尽调
4、首次尽调
5、项目预审
6、风控现场尽调
7、项目上会评审
8、总裁办公会，确定可过或者不可过，总＋董有一票否决权
9、项目过会，银监报备
10、上架发行（机构客户、零售客户）
11、资金募集成功，资金交付使用，支付信托报酬及投资者利息
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13、投后管理
14、到期清算，还本付息
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投资
根据时下流行投融资一体化的趋势，懂投资的也能懂融资。介绍了融资、怎么少得了投资？在介绍完房地产信托融资以后，同样来自陕国投财富管理中心的王雅丽老师介绍了信托的投资方面。
投资，简而言之，就是用风险交换收益的过程，从投资收益的角度而言，分为市场收益和超额收益。
★市场收益分为：国债、银行理财、信托、私募基金、有限合伙、P2P。
★超额收益分为：股票、黄金、PE（股权），而且超额收益具有动态、不确定性的特征。
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培训结束
宝贵的时间一分一秒的过去了，不知不觉中90分钟的课程结束了，大家意犹未尽地回味着培训内容的点滴，对于本次培训课程拍手称赞。感谢各位讲师为本次活动的辛勤付出以及集团资金管理中心的大力支持！
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