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信托公司参与REITs业务研究

2022-03-12 15:41:40

目前,国内存量房地产规模已积累到一定程度,一线城市房价高昂,加上如今租售并举正在不断加速,,不是用来炒的”,真正的REITs呼之欲出。在我国房地产市场逐渐进入下半场,同时国家又面临房地产调控的压力,此时推出REITs可以有效支持房地产长效机制的行程,在稳定房价的前提下实现房地产行业的供给侧改革。


一、什么是REITs


1、概述


REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金,是一种证券化的产业投资基金,通过发行股份或收益凭证,集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理,将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。


房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。股东除获得出租不动产所产生的派息外,权益性REITs的股东还可以获得资产升值所带来的回报。


从本质上讲,REITs是一种信托投资基金,它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资,降低了投资门槛,并在一定免税政策下可以免交企业所得税。REITs也类似于一个产业公司,它通过对现存房地产的获取和经营来获利,提高了房地产资产的流动性和变现能力,因此它是一种证券化的产业投资基金。


2、REITs的形态种类


REITs依据它的投资类型、组织型态与存续期限有以下几种分类方法:


根据投资对象不同,REITs主要分为权益投资型(Equity REITs)、抵押贷款型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs)三种,其中以权益投资型为主。


权益型REITs投资和运营房地产项目,获得房地产的产权以取得经营收入,投资者的收益来自租金和房地产的增值;


抵押型REITs则系以金融中介的角色将所募集的资金向房地产物业持有者提供贷款,购买债券;


混合型REITs顾名思义是权益型和抵押型REITs的综合体,其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。


根据组织结构,REITs可划分为公司型和契约型。


在公司制REITs 的模式下,投资者通过认购股票成为公司的股东,间接持有了物业资产的股份。公司将投资收益以股利的方式分配给投资者。美国的REITs多采用公司制的模式。


契约型REITs是指在委托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上,将该契约的受益权加以分割,使投资人取得表示这种权利的受益凭证。


根据股份是否可以追加发行,可将REITs 区分为开放型及封闭型


封闭型REITs 被限制发行量,不得任意发行新的股份。


开放型REITs 可以随时为投资于新的房地产增加资金而发行新的股份。


3、REITs的特点及优势


分散风险

作为基金,每位投资者的资金都被分散到了多个城市甚至不同类型的商业地产。


专业投资

REITs作为信托基金,会选择专业人员,包括房地产专家、基金经理、律师、会计等组成专业团队管理资金池和选择投资标的。


免税

不同于实业公司或房地产运营公司 (REOC),在REITs这个公司层面上就免征所得税,钱分给各个投资人,由投资人去处理自己所得的税负,这是在持有端。


分红稳定

近十年以来,全球REITs 的总收益率均值为4.9%,较之其他综合指数更高。且即使在总收益率的波动较大的情况下,分红仍然比较稳定。


流动性强

买卖和股票一样方便。买卖价差低、交易费用低。


因此,REITs是一个收益相对较高、风险相对较低、且可容纳更大规模资金的产品。



二、发展REITs的背景及意义


1、契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位


目前,国内存量房地产规模已积累到一定程度,一线城市房价高昂,加上租售同权、鼓励租赁住房等政策的催化,真正的REITs呼之欲出。


十九大报告中指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。从市场层面看,从7月底住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并划定12个试点城市4个多月以来,住房租赁市场已经呈现出前所未有的火热景象。


11月23日,住建部等三部门又召开座谈会,要求各地大力发展住房租赁市场,加大对新市民的公租房保障力度,因地制宜发展共有产权住房。各地政府新政频出、集体土地进入租赁市场、长租REITs破冰、房企密集布局。 


从政府到各类市场主体,每一方都看好住房租赁市场,而他们的每一个动作也都在推动着这个市场的发展。,但如果说4个月前还是一个只停留在文件中的表述的话,如今“租购并举”已经由“将来时”变为“进行时”,并正在开始加速度。


REITs这个国际上已成熟的金融工具,能把负债变成权益,用于盘活中国现有庞大的存量资产,。REITs还能够抑制资本炒房、促进社会公平。通过不动产证券化能让老百姓以交易证券的方式来满足持有房产的愿望,,不是用来炒的”原则。


2、在稳定房价的前提下完成供给侧改革


由于信贷体系内累积了大量房地产相关的金融风险,再加上房地产连接数十个行业的天然属性,要想实现去杠杆、稳房价的政策目标,国家一方面需要一个去库存的接盘者,一方面又需要保持房价不上涨以维持社会稳定,而这两者的综合解决方案就是REITs,尤其是租赁住房REITs。


通过增加租赁住房,可以解决住房这一社会问题;再通过将租赁住房证券化并控制场内配资,可以在不加杠杆的情况下实现去库存。


3、REITs将建立房地产调控的长效机制


从目前的国内执政目标看,大力发展租赁市场是房地产调控的长效机制。而从目前的市场情况看,由于土地价格高、资金沉淀量大、回报期长等问题,大多数参与其中的企业并不能盈利。


而REITS可以解决前期资金沉淀量大、沉淀时间长的问题,同时又可以通过和投资者分享风险和收益的机制部分解决回报问题。国家准备发展REITs的重要原因之一就是为发展租赁市场,十九大期间公布的保利地产将在上交所发行公寓REITs也为市场标明了方向。


4、促使房地产企业转型


传统的房地产开发模式,主要是拿地、开发和销售模式。开发企业利用高周转和高杠杆,以及房地产开发的高毛利,实现了非常高的净资产收益率。反映在开发企业的资产负债表上,就是公司依靠信贷等传统融资手段,与存货的高周转配合,不断循环与快速周转,增加所有者权益。但此模式的一大缺点就是过度依赖于贷款等融资。


而REITs将带来房企经营由产销模式向资管模式的巨大改变。开发商可以在商业项目运营成熟后,通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售,引入投资人、资产管理人和托管人,从而实现资金快速的回笼。


三、信托公司参与的机会


在传统的房地产领域,REITs业务为信托公司提供了新的转型契机。信托公司开展REITs类业务具有多重优势,具体的介入路径和参与模式也具有多样化特征。不论在REITs业务的资金端还是资产端,信托公司都可以充分发挥灵活自由的制度优势,在多个层面进行业务尝试和试点。


1、以REITs方式实现存量项目退出


即将手中持有的部分运营成熟甚至在建项目打包为REITs发行或出售给REITs,以实现退出。对于部分交易对手持有、有投资在内的项目,也可以考虑此类模式。


但此种模式对资产要求较高。从目前国内已发行的REITs来看,都是经营良好、现金流稳定、处于核心区位的项目,未来是否可以实现在建项目发行REITs还需要进一步观察政策变化和市场动态。


2、积极拓展Pre-REITs业务


由于目前REITs的标的资产都是具有稳定现金流的物业,且具有成功经营的历史记录。因此可在REITs上市发行之前介入,投资区位良好的项目以及与有实力的运营方合作,共同使标的物业达到可上市发行的状态,再以REITs的方式退出,享受租金收入、资产升值收入和流动性溢价。


3、主导REITs的设计与发行


目前REITs产品都是在上交所、证交所发行的,而由于银行间市场同样具有发行资产证券化的条件,未来银行间的发行渠道也会被打开。而由于信托与银监的密切关系,以及信托即将取得银行间主承的资格,信托公司可以将银行间REITs的发行与承销作为业务的发展方向之一。


四、发展方向和政策建议


1、用信托作为主体将REITs在中信登上流通


国外,REITs类似股票,可以在交易所上市流通。REITs作为一种融资工具,既具有流通性,也具有增值性。投资人也多基于短期投资的目的,选择REITs作为投资工具,以实现低风险投资(类似货币市场收益),且有潜在投资增值的可能。若投资人看好房地产市场而风险承受能力较低且注重资产的流通性,一般会选择REITs作为投资。


可以用信托作为主体发行REITs并在中信登上流通。相关的交易方式可参考新三板交易规则,对具备一定条件的投资者开放。可由银监会牵头,结构上采用信托受益权为股权的形式。


2、REITs应减免流转税的征收


REITs作为一个税务上透明机制(pass-through mechanism)的设计,不应有流转税的存在。


国外(尤其是美国)REITs的结构设计,一般仅对受益人征收所得税,没有其他的交易费用如流转税;且REITs的受益人仅为投资人。


REITs本身作为一个类似基金的机制,本身不进行征税(即税务上的透明机制设计),税务仅发生在投资人身上。REITs不是一个盈利的公司,没有利润,其存在更多为融资渠道,降低投资人的投资成本,而非为REITs自身利益或利润。


若在REITs上征收流转税,则会削弱REITs的融资属性,增加投资人对REITs的持有成本,降低投资人的收益率,进而减低REITs的吸引力及REITs在实际经济活动中的作用。


3、REITs需要有实力的独立托管人


国外(以美国为例)的一般做法是有实力且对REITs业务有深入了解及业务经验的商业银行作为REITs的独立托管人,和REITs的投资者和受益者分离;即REITs的资产和实际操作是完全分离的。


REITs作为信托资产,已经不属于投资人或收益人的个人财产范围,因而信托财产(在法律规定的追索期后,通常为1-2年)不会被投资人或收益人的债权人所追偿(债权人仅可追索信托受益权)。


独立有资质的托管人的存在,可以实现REITs财产和投资人个人财产的分离,是其他投资资产所不能及的,可以更大程度保护投资人。


综上,为了推进REITs在我国的发展并为我国经济蓬勃发展作出其应有的贡献,应降低REITs的持有成本,减免REITs流转税,使REITs成为投资者所喜爱的工具。辅以独立的托管人和上市的流通性,。


来源:用益信托网

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