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严防楼市泡沫被吹大 升级版房贷审查细到你想不到

2020-08-26 16:02:32

银监会严禁银行金融资金非法进入房地产领域,上海证券交易所(以下简称上海证券交易所)明确禁止房地产公司债券购地后,中央银行上海总部3日发布了“认真贯彻房地产调控精神,促进房地产金融市场有序运行的决议”(以下简称“决议”),以维护房地产金融市场秩序。

据兴业银行首席经济学家陆政委介绍,中央银行上海总部作为行业主管部门,特别是监管部门,在出台“上海六国”政策时重申了房地产调控政策,相当于地方政策的“增强型”。

据“第一财经日报”采访,目前有多家银行在总行一级传达了“严格准入”、“加强风险控制”或“严格执行地方监管政策”的精神。

许多业内人士在接受本报采访时表示,土地市场要“降温、放火”,就必须严格控制各种资金的非法进入,如信贷。该决议的问题也可能成为加强金融部门对房地产市场的监管的“第一枪”。

严格控制住房企业融资

中共中央政治局七十月两次会议提到“遏制资产泡沫”,第二次会议直接细化为货币政策,要求“在保持合理流动性的同时,要注意遏制资产泡沫,防范经济金融风险”。

业内人士认为,在许多住房企业争相征地的背景下,严格控制土地交易资金来源,可以更好地降低整个房地产行业的风险。

事实上,“一行三次会议”在金融界监管楼市的措施不断增加。10月底,银监会发布了第三季度经济金融形势分析会议的内容,指出要加强金融资金的投资管理,严格禁止银行非法进入房地产领域,加强房地产信托业务的合规运作。10月底,上海证券交易所就房地产和产能过剩行业公司债券的分类和监管问题发表了一封信,明确规定房地产企业债券筹集的资金不应用于购买土地。

中央银行上海总部决议是金融行业第一个地方“升级版”的房地产市场监管,进一步加强了对商品房土地交易资金来源的监管。

根据该决议,商业银行有效地防止信贷和其他资金,特别是金融资金,非法进入土地市场。中原房地产首席分析师张大维告诉本报,严格控制土地交易资金来源,是上海许多城市新房地产调控政策的创新。

记者昨天在一家股份制银行上海分行接受有关业务人士采访时获悉,土地市场开发商的融资,特别是一些结构性融资的新业务和产品设计,已经显示出收紧的迹象,项目审查也更加严格。

张大维说,今年国庆节期间,全国二十多个城市相继出台房地产调控政策,堪称“史上最严格”,其严密性不是体现在政策本身的力度上,而是体现在实地执行上。“这一轮房地产调控与以往不同,中央政府基本上颁布了国家调控政策,然后在各地蔓延开来。这一轮调控政策因地制宜,确实是‘一市一政策’,城市继续‘修补’,深化了其中的一些内容。”

值得注意的是,虽然我国南方几个热点城市的债券发行业务的信贷业务或银行融资大门通常是开放的,但住房企业融资的银行准入标准也有所加强,其次是住房企业融资利率。

“利率基本上已经全面提高,这也是风险定价的体现。”一家股份制银行广州分行的信贷审批部门告诉本报,该银行对一家大型综合性房地产开发商的业务利率已从5.4%上升到6%。

抑制投机需求

在严格控制住房融资方面,地方对个人住房贷款的审计也在加强,从需求方面遏制投机、投资需求。

决议强调,要继续加强对首付资金来源的审查,加强对借款人及其配偶收入证明真实性的审计,认真评估借款人家属的偿付能力,严格禁止变相规避住房信贷管理的规章制度。该决议虽然主要针对上海,但对世界其他地区今后开展类似的调控具有一定的指导意义。

“第一财经日报”记者从交通银行获悉,该行当前个人贷款政策的关键词是“差异化”,即保持对居民购房需求的“积极支持”,同时进一步加强对住房信贷业务的风险控制,关闭客户渠道。换言之,要遏制房地产投资、投机,确保正常的住房需求不受影响。

交通银行发言人帅气地对本报记者说,当前这一轮房地产市场热度回升,一方面,自建住房和改善住房需求在以前的政策支持下集中发布,另一方面,也具有更明显的资本驱动特征,居民的金融杠杆将被放大,价格泡沫在一定程度上存在并继续积聚,因此银行也将高度警惕地跟踪市场风险。

一些银行贷款部门告诉本报,许多银行对个人住房贷款的运行水平实施了一系列严格的控制措施。其中,“中转贷款”、“联贷”等信贷产品已收紧。

上述个人贷款金融产品的设计模式,是供家长或子女成为另一共同借款人,借入购买房屋。上海一家股份制银行零售行管理层告诉本报,该行正在加强对与上述产品有关的贷款的审查,总结相关贷款的总体规模和比例等数据,“预计下一次将是监管检查的重点。”

在贷款前审查中,一位主要银行相关业务人士表示,该银行将进一步与实际抵押贷款申请人进行面对面的面谈,并对真实贷款人的家庭收入证明的真实性进行审查。

此外,针对以往依靠“假离婚”逃避贷款限制的夫妻行为,上海分行股份制银行的“贷款审查升级版”,是对水电、煤炭、电话、宽带等公用事业机构的并行调查,以确定法案是否发生了变化。从申请人的住宅物业、居委会、邻居方核实,观察“离婚”夫妻是否还住在一起,关系是否和谐,从而确定夫妻是否有“假离婚”的可能性。

调控效果显著。

控制信贷增长是房地产市场调控的重要方向之一。据统计,自9月30日以来,已有22个城市出台了新的房地产市场调控政策,具体措施有购房限制、贷款限制、提高首付比率等。在许多市场人士看来,货币是推动这一轮房地产上涨的重要因素之一。因此,解决货币过度发行和控制信贷规模也成为遏制房地产泡沫的重要突破口。

在10月6日于华盛顿举行的G20财长和央行行长第四次会议上,中国人民银行行长周小川指出,中国经济存在一定程度的产能过剩,适当的信贷增长可以起到反周期作用。去年,中国资本市场出现了一定程度的波动。为了维持金融稳定,对银行信贷融资的依赖逐步增加,但在市场恢复稳定后,不再有很大的增长。随着全球经济复苏逐步正常化,中国也将对信贷增长有一定的控制。他还说,在中国的一些城市,房价在不久的将来迅速上涨。中国政府十分重视这一点,并积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

10月12日,中央银行召集了5家国有大银行和12家股份制银行高管和个人贷款,资产负债部门总经理召开了商业银行住房信贷会议,传达了房地产监管的精神。中央银行要求各商业银行合理对待住房市场,加强信贷结构调整,加强住房信贷管理,控制相关贷款风险。

目前,地方房地产市场集中调控效果显著。

根据中央银行的数据,自7月份以来,新贷款中个人住房贷款的比例一直在下降,7月和8月分别达到98.69%和71.20%,9月份进一步下降到35.7%。

根据国家统计局10月21日公布的15个一线城市和热点二线城市的房价比较数据,10月份上旬房价走势开始企稳,而9月则有15个一线和热点城市的房价走势开始企稳。

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